עסקת קומבינציה 2022-03-20T23:17:37+02:00

עסקת קומבינציה והזווית היזמית, או איך לייצר הכנסה נוספת לשני הצדדים (בעל הקרקע והיזם) ע"מ להשביח את העסקה?

כותב המאמר: מהנדס בניין צבי אילון, מנכ"ל בצת אילון

בפרויקטים רבים קיים קושי גדול בשל קשיים שונים, בעיה ספציפית או מספר בעיות.
בעיות טכניות כמו פתרון חניה או בעיות בין יורשים הן קצה הקרחון לבעיות שצריך לעיתים לפתור.
במאמר זה נתייחס למספר נושאים חשובים שעשויים לשפר את העסקה לשני הצדדים, הזווית היזמית בהקשר של עסקת קומבינציה, נתחיל בגישה, נעבור לנושאים טכניים ונסיים בנושאים הבין אישיים.

1. גישה

הדרישה העיקרית בפרויקט נדל"ן היא מקסום רווח כלכלי. אם נשיג יותר שטח למכור ונמכור את השטח במחיר גבוה ממחיר השוק, נוכל להציע את העסקה המשתלמת ביותר.

2. תכנון הבניין ברמה היזמית

נושא החניה:
פתרון חניה במגרש קטן או מגרש לא רגולטורי לבניית בניין. או מדוע קשה למצוא יועץ חניה שיפתור לכם את הבעיה?

תכנון בניין מגורים בישראל במרכז הארץ מתחיל במציאת פתרון לנושא החניה. יועצי חנייה, טובים ככל שיהיו, מתוגמלים לפי מחיר השוק בסכום לא גבוה.
מהנדסים שהם יזמי נדל"ן, נכנסים לפרויקט ע"מ להרוויח היטב ולכן התמריץ שלהם לפתור נושא תכנוני מורכב זה הוא גדול ביותר. לעיתים היכולת לפתור את בעיית החניה
היא ההבדל בין היתכנות לביצוע פרויקט לבין חוסר היתכנות.
המגרש לעיתים מייצר מגבלות שלא מאפשרות כמעט פתרון טוב. ישנם מקרים בהם קיים פתרון אחד בלבד שעל מנת למצוא אותו נדרשת השקעה
עצומה של שעות עבודה, יכולות של פתרון בעיות והתמדה.
הסיבה שנושא זה עלול להוות מכשול היא שכמעט ולא מוכרים חניות בפרויקט. ניקח דוגמה של בניין שבשל אילוצי המגרש במקום לפתור את בעיית החניה ע"י שתי קומות
מרתף, נאלץ לחפור ולבנות קומה שלישית או אף קומה רביעית, שאת שטחן לא מוכרים. קל להבין שהפרויקט מפסיד מיליוני שקלים רבים עד הגעה לחוסר כדאיות כלכלית.
הקשיים הטכניים בפתרון בעיית החניה הם רבים: אילוצים כתוצאה מתקן חניה קשוח של העירייה, או מהגבלות בשימוש במיכון (מכפילים, חניות רובטיות וכדומה) כמו גם
תקנים קשוחים מאוד של פיקוד העורף בנושא הממדים שמחייבים הורדה של עמודים עצומים לתוך קומות החניה. מגרשים בשיפוע יוצרים בעיות נוספות או מגרשים קטנים. מגרשים עם מי תהום בעומק לא רב, גם הם מקשים על מציאת פתרון חניה. דרישה לפתרון חלחול מים ועוד.

אם נגיע לפתרון לנושא החניה המורכב אך לא נייצר דירות ברמה גבוהה, נמצא את עצמנו עם בעיה במכירה.

נושא עיצוב הבניין (המראה החיצוני)

לאחר פתרון נושא החניה, עלינו לייצר בניין יפה בסטנדרט מעולה, ע"מ שיקבל מחירים גבוהים ממחירי השוק. כל סכום שנשקיע בבניין באופן נכון, יתורגם בדרך כלל לרווח במכפיל 3 ולכן טוב
נעשה אם נשקיע בעיצוב מיוחד ואולי אף חריג (נדיר) בנוף באזור.

נושא שימושיות הדירות בבניין או מה גורם לדירה להיות יוקרתית?
מחקר קצר מוכיח שעלינו לייצר חלל מגורים, כלומר סלון ומטבח גדולים ביחס לדירה. חדרים צריכים להיות סבירים בגודל, אך אין  צורך מיוחד שיהיו גדולים בהשוואה לסלון ולמטבח.
יש לשאוף לצמצם שטחים מבוזבזים כגון מסדרונות.
יש לשאוף לייצר שירותים ומקלחת עם אוורור טבעי ככל הניתן. רצוי שבדירה יהיה חדר רחצה אחד מרווח ונח במיוחד לפחות.

3. נושא המיסוי

במשפט: בחירת ליווי של איש מקצוע (עו"ד למיסוי) מהמעלה הראשונה בתחום, תאפשר תכנון מיסוי נכון. פשוט שוכרים את איש המקצוע שהחברות הגדולות בתחום במדינה נעזרות בשירותיו, מדובר בהוצאה נכונה מאוד בעסקה מסוג זה.

4. רישוי, לוחות זמנים, תב"ע, היתר בנייה

נושא מורכב מאוד הדורש ידע, ניסיון, יצירתיות, הכרות עם דרך פעולתם של גורמים רבים בענף והבנה של משמעות בחירת כל כיוון התנהלות.

שינוי תב"ע לדוגמה עשוי לקחת שנים, אך עשוי להיות מתורגם לעליה של אחוזים רבים בשורת הרווח.
בחירת אנשי מקצוע יקרים לא פותרת בהכרח את נושא התכנון ולוחות הזמנים. ניהול הצוות המתכנן וחתירה למקסום התכנון ברמת השטחים למכירה שמתקבלים בסוף הוא שיכול להשפיע רבות על הרווח בסיום הפרויקט.
העירייה מנסה פעמים רבות להפחית בזכויות קניין בשל רצון עיצובי כלשהו. הבחירה בין להילחם משפטית על זכויות קניין (זכויות מוקנות לפי החוק) לבין להגיע להיתר בנייה מהר יותר, היא בחירה משמעותית ביותר.

5. הפן הבין אישי

איך מאגדים אנשים להסכמה לבצע פרויקט עם חשיבות כלכלית מסוג זה?
בעיות בין יורשים של חוסר אמון, חוסר רצון שהצד השני יהנה, רצון לקיים צוואה כהלכתה מול הרצון לממש עסקת נדל"ן ועוד ועוד.
נושא התמורות העודפות שמסכן כמעט כל פרויקט, איך מוודאים שההתנהלות שקופה?
הנושא הבין אישי, נושא האמון ההדדי בפרויקט הוא אולי הקשה מכולם לפתרון, אך הוא אפשרי. הקשבה, התמדה, כנות, ומציאת נתיב פשרה הן הדרך לפתרון.
כמובן שיש לגבות את העסקה משפטית עם כל ההגנות הנדרשות, (כיום נדרשות ע"י כל עורכי דין המתמחים בנדל"ן) בכל עסקת קומבינציה.

 

 

6. הבנייה עצמה

שלב הבנייה וניהול הבנייה הם אתגר חשוב ביותר.
בשלב ראשון יש לבנות שלד יציב לפי תקנים תחת אילוצי התכנון האדריכלי. כמהנדסי קונסטרוקציה עם ניסיון בתכנון וביצוע אנו יודעים לבצע שלב זה על הצד הטוב ביותר ולהתמודד עם כל אתגר.
בשלב השני, עבודות הגמר: התפיסה שלנו אומרת, שסיום מדוקדק עם נגיעות עיצוביות נכונות בלובי וכמובן באדריכלות הנוף וביצוע גינון מיוחד וחם, יוצרים אווירה ייחודית עם הכניסה לבניין. את התחושה הזו יש ללוות גם בתוך הלובי הקומתי וכמובן בדירה.

 

כללי

מספר דוגמאות מהשטח:
1. לאחרונה, הצלחנו להגדיל ערך עסקה ב 7%. מה עשינו? הכנסנו לפעולה משרד יועצי מס,
שעזר לצמצם את אחוז המס בעסקה. אחוז המס בעסקת קומבינציה מגיע לסכומים נכבדים ולכן תכנון נכון ע"י בניית מודל מתאים,
יכול להוות את ההבדל בין עסקה טובה לעסקה מעולה.
2. דוגמה לפתרון אחר בו העסקה הפכה לרווחיות יותר: הצלחנו למצוא פתרון תכנוני חכם וייחודי של יחידות הדיור, תוך הבנה עמוקה של התב"ע ושינוי מתאים ונקודתי,
ביצע קונספט מרשים אותו הצגנו לרשות, שקיבלה את השינוי לאחר מספר סבבים ושיפורים. התוצאה לבעלי הקרקע: תוספת בכמות היחידות
אותן ניתן לבנות (ללא קשר לחסכון במיסוי).
3. פניה שהגיעה אלינו בתחום פינוי הבינוי לאחרונה. ניתוח העסקה הראה מקרה בו בעלי הדירות קיבלו הצעות גרועות.
ניתוח הזכויות שלנו, שיקף מציאות אחרת של האחוז בעסקה אותו אפשר להציע, דבר שאיפשר לעשרות בעלי
הדירות לקבל תמורות גבוהות משמעותית.

 

                 למידע נוסף התקשרו 03-9139222 או פנו בדוא"ל  tomer@bzt.co.il

 

עסקת קומבינציה עם בצת אילון. בעלי זכויות נותנים חלק מהמגרש שלהם ומקבלים יחידות דיור או פיצוי שווה ערך.

 

 

 

WhatsApp