עסקת קומבניציה 2017-12-26T15:46:11+02:00

מספר סודות מסחריים בעסקת קומבינציה?

יש לכם מגרש ואתם שוקלים עסקת קומבינציה? במאמר זה נסביר לכם
את האפשרויות העומדת בפניכם לביצוע העסקה.

כותב המאמר: מהנדס בניין צבי אילון

ישנן שתי דרכים להתנהל בביצוע עסקה מסוג זה:
1. הדרך הראשונה היא לפנות לחברות היזמיות ולבקש הצעה לעסקת קומבינציה.
2. הדרך השנייה, לפנות לאנשי המקצוע, שיערכו עבורכם בדיקת היתכנות
וידריכו אתכם בביצוע מקצועי, רווחי ונטול סיכון, כל זאת, תוך השגת הצעות טובות יותר מהחברה איתה תבחרו לעבוד לבסוף.
האם כתבנו דרך בטוחה ומשתלמת יותר? איך זה שהיא פחות מוכרת? בהמשך המאמר
נתייחס גם לשאלה זו.

מהי הדרך המקצועית והמשתלמת ביותר?
עסקת קומבינציה היא עסקה מורכבת הדורשת הבנה, ניסיון וטיפול של מומחים.
חישבו על זה, היזם מצטייד בייעוץ מקצועי של אדריכל, שמאי ועורך דין, הוא מכיר את השוק, מכיר את מחירי הבנייה, מכיר
את צרכי השיווק ויודע להעריך את הסיכון. האינטרס שלו הוא לשלם לכם
כמה שפחות. האם אין זה הגיוני שגם אתם תשתתמשו ביועצים שייצגו את הצרכים שלכם?
עזרה מקצועית של גוף שחי ונושם את התחום, מתחילה בפגישת היכרות בה נשמע על הצרכים שלכם ונסביר על פתרונות
וייתרונות בעבודה איתנו.

מספר דוגמאות מהשטח:
1. לאחרונה, הצלחנו להגדיל ערך עסקה ב 20% לבעלי קרקע שהתנהלו לפי הנחייתנו. מה עשינו? הכנסנו לפעולה משרד יועצי מס,
שעזר לצמצם את אחוז המס בעסקה. אחוז המס בעסקת קומבינציה מגיע לסכומים נכבדים ולכן תכנון נכון ע"י בניית מודל מתאים,
יכול להוות את ההבדל בין עסקה טובה לעסקה מעולה.
2. דוגמה לפתרון אחר בו העסקה הפכה לרווחיות יותר:  המלצנו ללקוח שפנה אלינו, על משרד אדריכלים מוביל.
מנכ"ל המשרד הגיע לפתרון תכנוני חכם וייחודי של יחידות הדיור, תוך הבנה עמוקה של התב"ע ושינוי מתאים ונקודתי,
ביצע קונספט מרשים אותו הציג לרשות, שקיבלה את השינוי בברכה. התוצאה לבעלי הקרקע: תוספת של 25% בכמות היחידות
אותה ניתן לבנות ותוספת של 25% (ללא קשר לחסכון במיסוי) לעסקה.
כבונוס, קיבלו בעלי הקרקע משרד אדריכלים מוביל, שתכנן להם יחידות דיור ברמה גבוהה מאוד, כך
שגם בעקיפין, עלתה התמורה אותה קיבלו עבור העסקה (במכירת יחידות איכותיות).
3. שתי פניות שהגיעו אלינו החודש (יולי 2017) בתחום פינוי הבינוי, סיפרו על מקרה בו בעלי הדירות קיבלו הצעות גרועות.
ניתוח הזכויות שלנו, שיקף מציאות אחרת של האחוז בעסקה אותו אפשר לדרוש, דבר שאיפשר לעשרות בעלי
הדירות לקבל תמורות מוגדלות ביותר. הבנת ערך הזכויות והיכרות עם שוק החברות היזמיות, מאפשר לנו להגיע לעסקה
בה מקבלים לקוחותינו את התשואה הגבוהה בשוק, תוך שמירה קפדנית, על בטחון העסקה.

מהי עלות לבעלי הקרקע של אנשי המקצוע המדופלמים שציינו? ובכן, העלות של האדריכל אינה חלה
על הלקוחות. האדריכל אכן דרש התחייבות חוזית למכירת הקרקע רק בהסכמה שהוא יהיה המתכנן,
במילים אחרות, חברת הבנייה תזדקק לאדריכל בכל מקרה ועדיף לבעלי הקרקע שהאדריכל ייבחר על ידם וישרת
את האינטרסים שלהם על אחת כמה וכמה אם חברת הבנייה היא זו שתשלם את שכרו לבסוף.
עלות ייעוץ של משרד המיסוי הינה שולית בעסקה מסוג זה.

למידע נוסף וקביעת פגישת היכרות חייגו:  077-3210345 או פנו בדוא"ל  tomer@bzt.co.il

אתגרים נוספים בהם נעזור לכם:
1. באיזה סוג של עסקת קומבינציה לבחור. עסקת ברוטו, עסקת נטו או האם עדיף לבצע עסקת מכר.
2. אתגר שני: איך לבחור משרד עורכי דין עם ניסיון בעסקאות קומבינציה ויכולת לקדם וללוות עסקה מסוג זה.
3. אתגר שלישי: איך לבחור חברה מתאימה העוסקת בבנייה.
4. אתגר רביעי עשוי להיות תאום בין הצדדים המחזיקים במגרש.

התנהלות נכונה מול חברה יזמית הינה חשובה מאוד. משרדנו מציע ליווי מקצועי עליו נסביר לכם בפגישה.

בחירת חברה יזמית וקבלנית:

החברה היזמית שתבחרו היא האחראית מולכם על כל המיזם. החברה אחראית על ניהול תהליך נכון, החל מהגשת הצעת פרויקט
בנייה נכון ועד סיום הפרויקט. בחירת החברה היזמית היא החלטה גדולה ויש לבצע אותה לאחר מחקר,
הבנת הצרכים שלכם והבנת שוק הבנייה במקום. חברה יזמית צריכה להיות בעלת יציבות כספית גבוהה ומוכחת ושם ללא רבב.

בנוסף יש לבדוק שהחברה הקבלנית (אותה בוחרת החברה היזמית) שתיבחר מתאימה להיקף הפרויקט שלכם, לדוגמה קבלן המוגדר "ג 3"
אינו יכול לבנות בהיקפים של קבלן המוגדר "ג 5". נושא חשוב נוסף אותו יש לבדוק הוא נושא תביעות עבר
כנגד החברה – חברה מקצועית המתנהלת נכון, תדע לרצות לקוח בלתי מרוצה מחוץ לכותלי בית המשפט, ע"מ לא לפגוע בשמה הטוב.
לקוחות מרוצים = חברה מקצועית.
זהו סוג החברה איתה תרצו לעבוד וחשוב לדעת איך להגיע לחברות מסוג זה.

פיקוח:

בעלי קרקע רבים מבקשים פיקוח מטעמם על בניית היחידות שיימסרו להם ע"י החברה הקבלנית.
פיקוח ובקרה על הביצוע כולל דיווח שבועי על התקדמות העבודה, ליקויים, ניקיון באתר, בטיחות באתר,
נוכחות של מנהלי עבודה ומהנדסים, כל זאת ועוד, חשובים שייתבצעו על מנת לשמור אתכם מעורבים.

מה ההבדל בין חברה יזמית קבלנית לבין חברה יזמית חברת מהנדסי בניין:

חברה יזמית קבלנית מחזיקה במהנדס ומנהלי פרויקט שהם שותפים בחברה. באופן זה, רמת הביצוע והמסירות למיזם הבנייה
הן גבוהות. מהנדסי/ מנהלי פרויקט שותפים, שמקבלים אחוזים לפי הצלחת הפרויקט, יהיו נחושים מאוד לספק מוצר
ברמה מעולה. המוצר הוא כרטיס הביקור של החברה שלהם. בנוסף, חברה יזמית קבלנית היא חברה המשקיעה את הכספים
שלה עצמה, כך באופן טבעי, כל פרויקט מקבל חשיבות מקסימאלית. ישנן מעט מאוד חברות יזמיות קבלניות טובות ובד"כ
הן עוסקות בפרויקטים גדולים מאוד.
חברה יזמית, שאינה חברה קבלנית, אחראית על הפן העסקי-כלכלי של העסקה. החברה שוכרת קבלן, בד"כ קבלן מפתח.
חברת יזמית של מהנדסי בניין – לניהול פרויקטים, היא חברה המציאה פתרונות גמישים ומודל עסקי- בו המיסוי נמוך. החברה מנהלת
ע"י מהנדסי בניין את כל הקבלנים (אין קבלן מפתח). ניהול והפרדת הקבלנים, מוזיל את עלויות הבנייה ב 15-20%, כך
שניתן להציע לבעלי הקרקע עסקה טובה יותר.

                 למידע נוסף התקשרו 077-3210345 או פנו בדוא"ל  tomer@bzt.co.il

משא ומתן:

משא ומתן מול חברה יזמית העוסקת בתחום הינו תהליך מורכב הדורש ידע רב, יכולות משא ומתן גבוהות, נחישות והבנת תהליכים.
בפגישה איתנו תקבלו מידע רב על עלויות המיסוי, כיצד מחליטים על חלוקת האחוזים בינכם לבין החברה היזמית.
אנו עוזרים במשא ומתן ע"י היכרות עם השוק והיכרות החברות השונות הפועלות בשוק. בנוסף, אנו יודעים לבדוק
פרויקטים שבוצעו בעבר ע"י חברה איתה תהיו מעוניינים לבצע עסקה. לאחר הבדיקה נגיש לכם חוות דעת
עם ניתוח יכולות הבנייה של החברה.

 

ניהול מקצועי:

מהנדס מנהל פרויקט אחראי על כך שכל היועצים עובדים בשיתוף פעולה ומתנהלים באופן מקצועי ומהיר מול הרשויות השונות.
תכנון נכון מבחינה אדריכלית, יעלה משמעותית את איכות החיים בדירות ובאופן ישיר את שווי הדירות.
תכנון נכון מבחינה הנדסית, יעזור בהתנהלות שוטפת ובעמידה בלוחות זמנים צפופים.
נושא ההיתר הוא נושא חשוב והתייחסות רצינית לנושא זה היא הכרחית שכן הוצאת היתר בנייה עלולה לקחת זמן רב.
ניהול נכון של עסקת קומבינציה הינו חשוב להצלחת מיזם הבניה.

עסקת קומבינציה עם בצת אילון. בעלי זכויות נותנים חלק מהמגרש שלהם ומקבלים יחידות דיור או פיצוי שווה ערך.

מדוע לבצע עסקת קומבינציה?

ביצוע עסקת מכר, כלומר, מכירת מגרש, עלולה להוביל למיסוי כולל גבוהה במיוחד.
באמצעות העסקה אותה אנו מציעים, לה מודל מיסוי ייחודי, אפשר לחסוך, לעיתים כמעט את כל המיסוי.
תהליך התכנון לבניה הינו תהליך הדורש טיפול של אנשי מקצוע מיומנים.
בסיום העסקה, הנכס/ים שיהיו ברשותכם, יניבו לכם שכר דירה או ישמש/ו לצורך מכירה, העדיפה על מכירת מגרש בלבד.

צרו קשר ונשמח לעמוד לרשותכם.

 למידע נוסף וקביעת פגישה חייגו חינם 077-3210345 או פנו בדוא"ל tomer@bzt.co.il

 

אהבתם את המאמר? מצאתם אותו מועיל ומעניין?

נשמח אם תעשו 1+ ותחלקו אותו עם חבריכם.

לסיכום: הבטחנו שנסביר מדוע השיטה המפורטת במאמר זה פחות מוכרת? ראשית, אין
לעורכי דין, מתווכים ובטח שלחברות בנייה, אינטרס לעבוד בשיטה זו. הם מעוניינים כמעט תמיד בביצוע
עסקה מהירה בגלל הנושא התזרימי.
האינטרס שלכם בעלי הקרקע הוא עסקה נכונה, משתלמת ורק לעיתים המהירות
חשובה.
שיטה זו פותחה במשרדנו לאחר שנים רבות של עבודה בתחום ואנו משוכנעים שהיא מקצועית יותר
ונכונה יותר עסקית עבורכם. למנכ"ל המשרד, צבי אילון, ניסיון של 35 שנה בענף הבנייה כמהנדס
מתכנן ומהנדס ביצוע. לצבי היכרות עם משרדי אדריכלים ויועצים מן השורה הראשונה.

תודה על זמנכם.

חברת בצת אילון בע"מ
כתובת: מצדה 9, ב.ס.ר 3, קומה 33, בני ברק
טל: 077-3210345
דוא"ל: office@bzt.co.il

 

WhatsApp