השקעות נדל"ן קטנות 2020-01-02T17:29:27+02:00

השקעות נדל"ן קטנות

 

מאמר מאת: מהנדס בניין, צבי אילון

השקעות נדל"ן קטנות הן השקעות המתאימות בעיקר לבעלי הון זמין של
150,000-500,000 ש"ח, שאינו נחוץ למחיה ולשימוש מיידי.

משקיעים שמרנים שמחפשים, "בטוחות קלאסיות" ויכולת לפקח על כספם, מעדיפים בד"כ להשקיע בארץ, בפרויקט בו
היזם יכול לתת להם רישום בטאבו, הערת אזהרה או ערבות בנקאית.
בשוק קיימים בטוחות אחרות:
ביטוח למשקיע, איגרת חוב בחברה, ערבות של החברה, משכון זכויות של החברה, ערבות אישית ועוד. בטוחות אלו
עשויות להיות טובות, אך הן פחות טובות מהבטוחות הקלאסיות.
באופן עקרוני, קל יותר למשקיע ישראלי לעשות מחקר בארץ, למרות שניתן בהחלט לנתח השקעות גם בחו"ל.
משקיעים בארץ, משקיעים כיום את כספם עם קרנות השקעה בנדל"ן או ישירות עם חברות יזמות.

כיצד לנתח את העסקה:

לאחר הבנת הבטוחות, בודקים את נושאי המיסוי. משקיע יכול להשקיע דרך חברה או באופן עצמאי.
כל רווח חייב במס. תכנון מס נכון, עשוי לאפשר פריסה נכונה יותר של עלויות המיסוי ואף הוזלה משמעותית.

טיב העסקה וההשפעה על חוסנה הכלכלי – עסקה טובה: נושא משמעותי ביותר בכל השקעת נדל"ן הוא איתור וסגירת עסקה טובה.
פרויקט רווחי מאוד, במיקום אטרקטיבי, שיהיה בביקוש מתמיד, יציב עצמו בראש הפירמידה ברמה השיווקית וברמת המכירות.
החברה היזמית תוכל לשווק ולמכור את הנכסים שתבנה, במהירות ובמחיר טוב ביחס לשוק.
השקעה בפרויקט טוב היא תפיסה שמרנית מאוד, שדוגלת בהשקעת זמן גדולה במיוחד ע"מ לאתר, לנתח ולהגיע להסכמות עסקיות בפרויקט שעונה על הדרישות הנ"ל, גם אם צריך לדחות 30 פרויקטים עד שפוגשים בפרויקט מתאים.
פרויקטים שקל להבין את הרווחיות הכלכלית שלהם, הם פרויקטים עליהם מתחרים יזמים רבים. פרויקטים שקשה לנתח אותם
ואשר להם מורכבות גדולה מבחינה מסחרית, עשויים להיות מסוכנים למשקיע לא מנוסה.

מיקום: בדומה למעגלי מים שנוצרים כאשר משליכים אבן למים. תל אביב היא המרכז וככל שהמעגל קרוב יותר לתל אביב, כך הפוטנציאל שהמיקום טוב מבחינה כלכלית גבוה יותר.

תפוחים לתפוחים: כמעט ולא קיימים פרויקטים זהים לחלוטין, אך אחרי שמנתחים מספר רב של פרויקטים, מתחילים לראות נושאים החוזרים על עצמם והשוואה בין איכויות של פרויקטים שונים נעשית אפשרית. השורה התחתונה – הרווח בפרויקט, הוא מספר ואותו ניתן להשוות. קשה להשוות את הסיכונים הקיימים בכל פרויקט ואת המקצועיות של החברה היזמית, אם אין היכרות קודמת איתה.

לאחר שהבנו את נושא המיסוי, ומצאנו פרויקט רווחי וטוב, נותר להבין את עלויות הבנייה כולל כל ההוצאות וכולל מקדם בטיחות לנושא – עוד צעד בדרך  למסקנה האם העסקה ראויה להשקעה או לא.

קיימים מספר גופים המשווקים השקעות בארץ: קרנות נדל"ן, חברות שיווק וחברות יזמיות.
חברות השיווק נחשבות לספקולטיביות ביותר, כיוון שהרגולציה עליהם היא הקטנה ביותר. המוצרים הנמכרים על ידי חברות
אלו יכולים להיות דירות לשיפוץ ומכירה בארצות הברית, דרום אמריקה וכדומה ועד קרקעות חקלאיות למכירה בארץ.
קרנות הנדל"ן מנוהלות בדרך כלל ע"י אנשי כספים כגון רואי חשבון ועורכי דין.
חברות יזמיות מנוהלות בד"כ ע"י מהנדסים או קבלנים, אנשי מקצוע מתחום הבנייה.

השקעות בפריפריה לעומת השקעות במרכז:

השקעות בפריפריה, מוצגות פעמים רבות כהשקעות עם פוטנציאל רווח גבוה, אך מה עם
הביקוש? מה עם הטיפול בנכס והשקעת הזמן של המשקיע בנסיעות ארוכות?
השקעות בפריפריה עשויות להניב תשואה נאה, אך יש לבצע מחקר מעמיק ולהבין את הנתונים של
של השקעה מסוג זו. ניקח לדוגמה את העיר חריש. עיר חדשה עם תכנון יפה, עירייה אשר מנהלת
באופן מקצועי את העיר ובעלי דירות צעירים הממתגים את העיר כמקום נהדר לגור בו. אך האם
חריש היא יעד טוב להשקעה בנדל"ן? נכון להיום, בשנת 2020, היקף הבנייה גדול מאוד, דירות רבות
יוצאות למכירה ע"י קבלנים וההיצע עולה על הביקוש. השכירות המשולמת ע"י שוכרים נמוכה, כך שהתשואה
על כספו של המשקיע, נמוכה מאוד. בשנים הקרובות, כל עוד ממשיכה תנופת הבנייה הגדולה
בעיר, סביר שמחירי הדירות ימשיכו להיות נמוכים, ורק לאחר שהפרויקטים הגדולים יסתיימו, תיתכן עליית
מחירים.

במרכז הארץ, הביקוש גדול ויציב, המחירים עולים בעקביות ולא נראה שהמגמה תיפסק בעתיד הקרוב.

 

 

קצת על השקעות נדל"ן קטנות:


משקיעים יכולים להגדיר לעצמם את הפרמטרים החשובים להם בהשקעה: החל מבטוחות וכלה במועדי תשלום
הריבית והקרן. לדוגמה, אם אתם צריכים לחיות מהריבית שתשקיעו, סביר שתחפשו השקעה מסוג המאפשר קבלת
תשלום חודשי או כל רבעון. ככל שתהיו גמישים יותר במועדי קבלת התשלומים, סביר שתוכלו לקבל תנאים טובים יותר
מבחינת התשואה.
מספר נקודות שחשוב לשים אליהם לב:
א. השקעה בארץ – השקעה המלווה בהסכם שנחתם בארץ – "חוקי המשחק" מובנים. יש כלים משפטיים נוחים לשימוש במקרה בו החברה לא פעלה לפי ההסכם.
ב. השקעה בפרויקטים הטובים ביותר בשוק – פרויקטים שמרווחים היטב הם פרויקטים שמושכים משקיעים מתחילים ומנוסים כאחד.
פרויקטים מרוחקים מהמרכז בו רמת הביקוש אינה מובנת, עשויים להתאים למשקיעים מנוסים וסביר שפחות למשקיעים מתחילים.
ג. השקעה בחברה מקצועית עם אנשי מקצוע ותיקים. השקעות בנדל"ן נחשבות כהשקעות המחוברות לקרקע ולכן גופי ענק, כגון חברות
הביטוח, קרנות הפנסיה והבנקים משקיעים כספים בהיקפים גדולים בנדל"ן. יחד עם זאת, חשוב לבדוק את החברה בה משקיעים ולבצע בדיקת נאותות, כולל התייעצות עם עורך דין מתחום הנדל"ן.
ד. פרויקטים במיקומים מבוקשים מאוד, אין צורך בהסבר.
ה. מספר מסלולי השקעה אפשריים – גמישות בהתאמה למשקיע ולצרכים שלו.
ו. הסכם התקשרות פשוט והגון לשני הצדדים, שנבחן ע"י עורך דין, ללא הפתעות.
ז. השקעה פסיבית, לעומת ניהול נכס: צריך לבדוק מה מתאים לכל משקיע.

סיכונים בהשקעה בנדל"ן:

קיימים סיכונים בכל השקעה, כתבנו לכם על מספר סיכונים וכיצד פותרים את הבעיה:

סיכון: משקיעים מלווים את מיטב כספם לפרויקט והיזם אינו משקיע מכספו הוא:
פתרון: השקעת הון עצמי רב של החברה היזמית כמו גם עבודה רבה (6-18 חודשי עבודה)
של צוות מהנדסים, אדריכלים, יועצי מס ועורכי דין, רק על מנת לחתום עסקה לבניית בניין עם בעלי הנכס.
התנהלות זו עולה סכומים גדולים המושקעים מהון עצמי של החברה. משקיעים שבוחרים להשקיע
יודעים שהיזם משקיע בעצמו בפרויקט, זמן ידע וכמובן כסף רב.

סיכון: כסף המשקיע ינוצל לרעה ע"י היזם:
פתרון: חברת פרויקט מוקמת עבור כל פרויקט ומנוהלת בתקציב סגור, פרטי ובליווי הבנק.
כספם של המשקיעים משמש לצורכי הפרויקט.

סיכון: הפרויקט לא יצא לפעול או יתעכב:
פתרון: משקיע מצטרף רק לפרויקט חתום בו ניתנו הערות אזהרה של בעלי הדירות בבניין לטובת היזם, ותהליך התכנון כבר אושר בוועדה: הפרויקט לפני היתר בנייה.

סיכון: הפרויקט הוא פרויקט ברווחיות נמוכה ולכן היזם עלול לפשוט את הרגל:
פתרון: ניתוח כלכלי המוצג למשקיע שעובר בחינה של שמאי/בנק/עו"ד, מדוע ההשקעה היא השקעה בטוחה, כלומר, מדוע הפרויקט/פרויקטים בהם ישקיע, הם אכן פרויקטים שעוברים בדיקת היתכנות קפדנית ושמרנית במיוחד ותוצאות הבדיקה מראות וודאות כלכלית.

סיכון: היזם ימכור את הפרויקט:
פתרון: מחויבות חוזית מול בעלי הדירות הקיימים על ביצוע הפרויקט עד להשלמתו.

למידע נוסף  חייגו 03-9139222 או שילחו מייל ל office@bzt.co.il

בהתחדשות עירונית, אחרי חתימת החוזה, מקבלת החברה היזמית הערות אזהרה על הדירות הקיימות בטאבו ותהליך התכנון מתחיל.
שוק ההתחדשות העירונית בערים בהן אין עתודות קרקע, הוא שוק מתפתח, מכיוון שאין היכן לבנות דירות חדשות פרט לבנייה במגרש של מבנה קיים ובניינים ישנים צריכים לעבור תהליך של התחדשות.

למידע נוסף וקביעת פגישה חייגו 03-9139222 או שילחו מייל ל office@bzt.co.il

משקיעים מוזמנים להשקיע החל מ 1/5/2020 באחד מהפרויקטים של החברה במיקומים בעלי ביקוש גבוה בתל אביב ובשרון.
כחברת מהנדסים הרקע שלנו בניהול ובתכנון מאפשר לנו לאתר יועצים מעולים לצורך תכנון בניין יפה, מיוחד ונח לשימוש.
אנו מלווים את האדריכל ומשקיעים חודשים רבים בתכנון, בוחנים חלופות אינספור במטרה לייצר מוצר מעולה שיימכר במחירים הנכונים.
אם לא עולה בידינו להגיע לתכנון פנים הדירות ובד בבד להגיע לעיצוב חיצוני ברמה הגבוהה ביותר, אנו מוותרים על הפרויקט וממשיכים לפרויקט הבא.
הניסיון ההנדסי בניהול ובביצוע מבטיח ביצוע מקצועי, מהיר ועמידה בלוחות הזמנים.

למידע נוסף על מסלול השקעה סולידי

בצת בתקשורת: הקליקו כאן

כיצד לנתח שוק נדל"ן?

ניתוח שוק נדל"ן צריך להיות תלוי בסוג ההשקעה או העסקה אותה אנו מחפשים.
חשוב לציין שהבנת המיקום בדיוק של לייזר, חשובה ביותר, כיוון שהשוני בין שכונה לשכונה
צמודה, ולפעמים גם בין בניין לבניין שכן, עשוי להיות משמעותי ביותר.

ניתוח בתוך העיר

  • צמיחת האוכלוסייה – רצוי 20% במהלך 20 השנים האחרונות.
  • הכנסה ממוצעת – צריכה לעלות עם העלייה בצמיחת האוכלוסייה רצוי ביחס של 2:3.
  • פשיעה – רמת הפשיעה צריכה לרדת במהלך 20 השנים האחרונות (קשור לרמת חינוך).
  • צמיחה במקומות עבודה – בשנה האחרונה.
  • עליית מחירי נדל"ן גבוהה מהאינפלציה במהלך 20 שנה.

ניתוח השכונה

  • הכנסה ממוצעת ברמה המבטיחה עמידה בתשלומי משכנתאות/שכירות
  • שיעור אבטלה, רצוי שיהיה קרוב לשיעור האבטלה בעיר ולא מעל 2.5% יותר מהעיר.
  • אנשים מכל מנעד האוכלוסייה.
  • קרבה לבתי ספר, גני ילדים ומרכזי קניות.
  • נגישות לכבישים מהירים.

 

WhatsApp