טלפון - 077-3210345|tomer@bzt.co.il
ניהול פרויקט תמ"א 38 2017-08-01T11:23:47+00:00

מהו תפקידו של משרד מהנדסים מנהלי פרויקטים תמ"א 38?

תפקידו של משרד מהנדסים שעוסק בניהול פרויקט תמ"א 38 הוא אחד התפקידים הפחות מוכרים בתחום.
מודל עסקי זה הוא שונה מהמודל היזמי ומתאים במיוחד לבעלי דירות שמוכנים לחקור ולהבין את האפשריות העומדות בפניהם.

מודל מיסוי מתקדם במקום עסקת קומבינציה רגילה בתמ"א 38:

מודל ההתקשרות אותו אנו מציעים, בליווי משרד מהנדסים ניהול ופיקוח, מאפשר לבעלי הדירות להרוויח חלק נכבד מהרווח היזמי בפרויקט.
פרויקט נדל"ן מתחיל בהבנת אחוז המיסוי: ברור לכולם שנושא המיסוי, הוא נדבך מרכזי בעלויות הפרויקט.
קל להבין, שאם נשכיל להוריד משמעותית את המיסוי, הרווח בפרויקט יגדל ויאפשר לכל הצדדים להרוויח יותר.
בבחירה במודל זה, ניתן בתכנון נכון של פן המיסוי, ובליווי של משרד עו"ד מתחום המיסוי, להפחית את שיעור המס וכך,
יכולים בעלי הדירות, מבלי להעביר זכויות ליזם (סיכון מופחת) לבצע בנייה, בליווי כל אנשי המקצוע הנדרשים.
בפגישה איתנו, נסביר נושא זה בפירוט, נמליץ על קבלת חוות דעת בלתי תלויה ממשרד עורכי דין המתמחה במודלים למיסוי
וכן נסביר על נושא המימון מהבנק המלווה (המגן על בעלי הדירות), הביטחונות והערבויות.

תפקיד זה דורש ידע מקיף עם תחום התמ"א 38 ויכולות ניהול והבנה של תהליכים מורכבים בתחום ההנדסי, הכלכלי והמשפטי.
תפקיד משרד הניהול הוא לאגד את בעלי הדירות, להשיג מימון לפרויקט ולנהל את ההיתרים מול הרשויות.
ניהול הקבלנים:
דרישות מכרז הקבלנים מבוססות על בדיקה ומחקר ולכן יש להן עוגנים חזקים במציאות (איך ניתן להיכנס למשא ומתן מבלי לדעת מה שווה המוצר אותו רוצים למכור?).

תפקידי מהנדס מנהל הפרויקט ולוחות זמנים:
איגוד הדיירים לפעולה כקבוצה מגובשת כולל הסכמים עם עורכי דין (2-6 חודשים).
בניית מכרז ובו מפרט עשיר הכולל חניות, הרחבות ועוד, הכל לפי נתוני שטח ומתוך שיתוף בעלי הדירות.
◊ איתור ופיקוח על היועצים וניהול פגישות התכנון, לוחות הזמנים להיתר, לו"ז לתגובה של כל יועץ,
התיאום בין היועצים וכל הנדרש ע"מ שלא יפלו דברים בין הכיסאות וימנעו התקדמות המיזם (12-18 חודשים).
◊ ניהול פרויקט הבנייה, ניהול קבלנים וקבלני משנה לצורך קבלת מוצר מעולה בעלות שתשאיר רווח יזמי לבעלי הדירות (18-24 חודשים).

מהנדס מנהל פרויקט תמ"א 38 צריך לבנות פרוגרמה בשיטה הבאה:

1. תוכנית איגוד בעלי הדירות:

שיטה המסבירה לבעלי הדירות את שווי הזכויות שהם מוכרים, את האפשרות להשיג להם את העסקה המשתלמת ביותר.
מיזמי תמ"א הם מורכבים ולוקחים זמן רב, איגוד בעלי הדירות וניהול מקצועי של משרד מהנדסים מנהלי פרויקטים, מקדם תוכנית פעולה לפי זמנים
ומאפשר לנהל את אנשי המקצוע הנותנים לכם שירות, כך שהזרימה של התהליך מתרחשת במינימום זמן.
קל מאוד להיכנס למערבולת עיכובים. חלק מהניהול הוא לוודא שעורך הדין מעביר את הטיוטות, שהיועצים מתקשרים ומגיבים, שהמשא ומתן מתבצע וכדומה.
תכנון נכון של איגוד בעלי הדירות והשלב הראשוני בפרויקט, מונע גם את תופעת הדייר הסרבן ללא משפט (תופעת הדייר הסרבן עלולה גם היא
לעכב מאוד התקדמות של פרויקט).

2. תוכנית התנהלות משפטית:

במקרים רבים בעלי דירות התחייבו לחוזה עם יזם שאינו ממלא את ההתחייבויות שלו, או יזם שלא
ביצע בדיקת היתכנות מקצועית.
במקרה זה, יש לפעול בזהירות, להפעיל משרד עו"ד מתאים ולהבטיח שאחריות במקרה של תביעה, לא תהיה על בעלי הדירות.
תוכנית התנהלות משפטית תתווה גם יציאה של בעלי הדירות מחוזה שאינו הגון.
מנהל הפרויקט דואג שמשרד עורכי הדין יבדוק את ההיתר הקיים, שלא תהיה קומה ללא היתר, בעל
זכויות שמחזיק בחנייה או מחסן ללא דירה וכדומה.
המנהל מקדם לפי לוחות זמנים את כל ההסכמים הנדרשים ומפקח על כך שאנשי המקצוע השונים צולחים
את שלב טיוטות ההסכם במהרה ולבסוף חותמים על הדרישות.
מומלץ שעורך הדין שילווה את הפרויקט, יעשה זאת במשך כל הפרויקט
שכן משרד עו"ד בו התחלופה גדולה, עלול להחליף עו"ד מספר פעמים, כל החלפה כזאת עלולה לגרורר עיכוב של עד חצי שנה.

3. תכנון הגשה להיתר:

תכנון אדריכלי לבניין המסתמך על מפת מודד ועל תוכניות תב"ע לאזור בו נמצא הבניין הן דרך
נכונה לאפשר לבעלי הדירות להתערב בתכנון הבניין והדירה שלהם וכך להגדיר את הדרישות שלהם
מתוך שמירת הכח אצלם. כך יודעים בוודאות בעלי הדירות מהן הזכויות המגיעות להם, כמובן
שיש להתחשב בבדיקה הכלכלית וניתוחה וההסבר על הנושא לבעלי הדירות ע"י מנהל הפרויקט.
מנהל הפרויקט מאתר משרד אדריכלים ומשרד מהנדסים לפיקוח המתאימים לבעלי הדירות.

4. תוכנית כלכלית:

משא ומתן הגון, מתחיל בהבנת עלות המוצר עליו אנו נושאים ונותנים. בעלי דירות שמקבלים
סקירה מקצועית ע"י מנהל הפרויקטים שלהם, מבינים לעומק את טיב העסקה ולומדים
מה הגיוני לדרוש ומה ניתן לקבל. בהכנת תוכנית כלכלית קיים מרכיב דו"ח האפס
שהוא דו"ח שמופק ע"י שמאי מקרקעין מוכר ע"י הבנק. את הדו"ח מגישים לבנק לצורך קבלת ליווי בנקאי למיזם,
המבטיח את קיומו של המיזם, גם אם אחד הגורמים פושט רגל בזמן התהליך.
מנהל הפרויקט דואג לתקציב הפרויקט הכולל את המימון. משרד עו"ד של בעלי הדירות
מפקח על התהליך כך שכל הוצאה נרשמת והתהליך מאובטח.

 

טרום ביצוע: הכנת מכרז עם דרישות ומפרט טכני מקיף לקבלן המבצע:

הכנת מכרזים היא שלב מרכזי בעבודתו של מנהל פרויקט תמ"א 38:
מכרז צריך להיות מסודר, מקצועי ולכוון לחברות קבלניות אשר להן
יכולת, רצון וכמובן הסמכה לבצע את העבודה. מתוך המכרז, בוחרים בעלי הדירות בשיתוף
עם משרד ניהול הפרויקט את החברה המתאימה להם ביותר ומנהל הפרויקט שולח את המפקח מטעם הדיירים
לבדוק עבודות עבר של החברה, להתלוות למהנדס הביצוע של החברה באחד האתרים,
לאתר נקודות כשל ולהכין תוכנית פעולה לשיפור הביצוע במיזם החדש.

למידע נוסף וקביעת פגישת היכרות חייגו: 077-3210345 או שלחו מייל ל office@bzt.co.il

עלות שירות משרד ניהול הפרויקט – תמ"א 38:
עלות השירות משתנה מפרויקט לפרויקט אך מאפשרת לבעלי הדירות לשלוט בתהליך, לבטל את הסיכון
של פשיטת רגל של יזם ולהרוויח יותר מהזכויות שלהם.
משרד הניהול משקיע כספים בקידום הפרויקט והוא לוקח על עצמו סיכון, במידה שהמיזם אינו יוצא לדרך.

 

אהבתם את המאמר ומצאתם אותו מועיל? נשמח אם תקליקו "לייק" או תחלקו אותו עם חברים בפייסבוק.