טלפון - 077-3210345|tomer@bzt.co.il
ניהול פרויקט תמ"א 38 2017-11-20T12:31:57+00:00

מהו תפקידו של מהנדס מנהל פרויקט תמ"א 38?

תפקיד המהנדס, המנהל הראשי של פרויקט בנייה ותמ"א 38, הוא לנהל את כל הפן המקצועי לאחר קבלת חתימות של בעלי הדירות
על חוזה ההתקשרות.
מהנדס ראשי מנהל פרויקט, בחברה יזמית, הוא המנהל את צוות היועצים, דואג שהתוכניות יבדקו,
יעברו אופטימיזציה ולאחר מכן, יהיו מסונכרנות ואפשריות לביצוע.
תפקיד זה דורש ידע מקיף עם תחום התמ"א 38 ויכולות ניהול והבנה של תהליכים מורכבים בתחום ההנדסי, הכלכלי והמשפטי.

תפקידי מהנדס מנהל הפרויקט ולוחות זמנים:

◊  ניהול בדיקת ההיתכנות של המיזם: הבדיקה כוללת מחקר סביבתי, מחקר בעירייה והקפדה על קבלת עדכונים במחלקת הנדסה.
ניתוח תוצאות הבדיקה עד להגשת הצעה בטוחה, אחראית והוגנת לבעלי הדירות.
  איגוד הדיירים לפעולה כקבוצה מגובשת כולל הסכמים עם עורכי דין (2-6 חודשים).
◊  בחירת יועצים דרושים לפרויקט (בשלב זה כבר יש אדריכל) ופיקוח על היועצים כולל ניהול פגישות התכנון,
לוחות הזמנים להיתר, לו"ז לתגובה של כל יועץ.
התיאום בין היועצים וכל הנדרש ע"מ שלא יפלו דברים בין הכיסאות וימנעו התקדמות קבלת היתר (12-18 חודשים).
◊ ניהול פרויקט הבנייה, ניהול קבלנים וקבלני משנה לצורך קבלת מוצר מעולה בעלות שתשאיר רווח יזמי לבעלי הדירות (18-36 חודשים, תלוי בהיקף הפרויקט).

מהנדס מנהל פרויקט תמ"א 38 צריך לבנות פרוגרמה בשיטה הבאה:

1. הגשת הצעה לבעלי הדירות:

איגוד בעלי הדירות דורש יכולות בין אישיות גבוהות כמו גם יכולת פתרון בעיות מסוגים שונים. הגשת הצעה בטוחה ומשתלמת חשובה מאוד,
אך ללא יכולת לקבל הסכמה, מרוב בעלי הדירות, לא יבוצע פרויקט. התפיסה שלנו אומרת, שבשיחה ופגישות ככל הנדרש, עם בעלי הדירות
ומומחים מטעמם, ניתן לפתור כל מחלוקת עד לקבלת הסכמה מלאה של כל בעלי הנכס.
מיזמי תמ"א הם מורכבים ולוקחים זמן רב, איגוד בעלי הדירות וניהול מקצועי של משרד מהנדסים מנהלי פרויקטים, מקדם תוכנית פעולה לפי זמנים
ומאפשר לנהל את אנשי המקצוע הנותנים לכם שירות, כך שהזרימה של התהליך מתרחשת במינימום זמן.
קל מאוד להיכנס למערבולת עיכובים. חלק מהניהול הוא לוודא שעורך הדין מעביר את הטיוטות, שעורך הדין של בעלי הדירות מגיב,
שהיועצים מתקשרים ומגיבים, שהמשא ומתן מתבצע וכדומה.
תכנון נכון של איגוד בעלי הדירות והשלב הראשוני בפרויקט, מונע גם את תופעת הדייר הסרבן ללא משפט (תופעת הדייר הסרבן עלולה גם היא
לעכב מאוד התקדמות של פרויקט).

2. תוכנית התנהלות משפטית:

מנהל הפרויקט דואג שמשרד עורכי הדין יבדוק את ההיתר הקיים, שלא תהיה קומה ללא היתר (דירות ללא היתר ומעבר לכמות היחידות המותרת), בעל
זכויות שמחזיק בחנייה, מחסן, מרפסת, גג, קרקע ללא דירה וכדומה. במידה ומתקיים מצב מסוג זה, צריך מנהל הפרויקט
להגיע לפתרון בעזרת עו"ד היזם.
המנהל מקדם לפי לוחות זמנים את כל ההסכמים הנדרשים ומפקח על כך שאנשי המקצוע השונים צולחים
את שלב טיוטות ההסכם במהרה ולבסוף חותמים על הדרישות.
עו"ד בעלי הדירות, נבחר ע"י בעלי הדירות וצריך לתת מענה לפן המשפטי. חשוב לזכור שהמשא ומתן על הנושאים
המסחריים הם בין בעלי הדירות לחברה היזמית ובעזרת עורכי הדין של שני הצדדים.

3. תכנון הגשה להיתר:

תכנון אדריכלי לבניין המסתמך על מפת מודד ועל תוכניות תב"ע לאזור בו נמצא הבניין הן דרך
נכונה לאפשר לבעלי הדירות להתערב בתכנון הבניין והדירה שלהם וכך להגדיר את הדרישות שלהם
ולוודא שבעלי הדירות מבינים את התכנון העתידי. הבניין הוא שלכם, בעלי הדירות וכל חברה יזמית שתהיה שותפה שלכם לנושא
הבנייה, היא אורחת לתקופת הפרויקט. בעלי הדירות והנציגות מוערבים מאוד בשלב זה, ויש
להתכונן ולהיות זמינים לפגישות עם אדריכל הפרויקט, המנהל ועורכי הדין.
מנהל הפרויקט מאתר משרד אדריכלים ובעלי הדירות בוחרים משרד מהנדסים לפיקוח אשר עליו
להגן על זכויות בעלי הדירות בפן הביצועי.

4. תוכנית כלכלית:

משא ומתן הגון, נגזר מהצעה אטרקטיבית ביחס לשוק. יזמים שונים מציעים פתרונות שונים.
פתרונות אלו מבוססים על בדיקת ההיתכנות של היזמים ומשקפים את היכולת לפתור בעיות ולהציע הצעה המבטיחה את
בעלי הנכס (עורך הדין של בעלי הדירות ידאג לפן המשפטי).
בהכנת תוכנית כלכלית קיים מרכיב דו"ח האפס שהוא דו"ח שמופק ע"י שמאי מקרקעין מוכר ע"י הבנק.
דו"ח אפס  מוגש לבנק לצורך קבלת ליווי בנקאי סגור למיזם,
המבטיח את קיומו של המיזם, גם אם אחד הגורמים פושט רגל בזמן התהליך (במקרה כזה הבנק האחראי, דואג למנות גוף חדש).
מנהל הפרויקט דואג לתקציב הפרויקט הכולל את המימון.

מודל ההתקשרות אותו אנו מציעים, בליווי משרד עו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין, מאפשר לבעלי הדירות להרוויח חלק נכבד מהרווח היזמי בפרויקט.
פרויקט נדל"ן מתחיל בהבנת אחוז המיסוי: ברור לכולם שנושא המיסוי, הוא נדבך מרכזי בעלויות הפרויקט.
קל להבין, שאם נשכיל להוריד משמעותית את המיסוי, הרווח בפרויקט יגדל ויאפשר לכל הצדדים להרוויח יותר.
בבחירה במודל זה, ניתן בתכנון נכון של פן המיסוי, ובליווי של משרד עו"ד מתחום המיסוי, להפחית את שיעור המס וכך,
יכולים בעלי הדירות, לקבל שירות יזמות בנייה, בליווי כל אנשי המקצוע הנדרשים.
בפגישה איתנו, נסביר נושא זה בפירוט, נמליץ על קבלת חוות דעת בלתי תלויה ממשרד עורכי דין המתמחה במודלים למיסוי
וכן נסביר על נושא המימון מהבנק המלווה (המגן על בעלי הדירות), הביטחונות והערבויות.

טרום ביצוע: הכנת מכרז עם דרישות ומפרט טכני מקיף לקבלן המבצע:

הכנת מכרזים היא שלב מרכזי בעבודתו של מנהל פרויקט תמ"א 38:
מכרז צריך להיות מסודר, מקצועי ולכוון לחברות קבלניות אשר להן
יכולת, רצון וכמובן הסמכה (סיווג) לבצע את העבודה. מתוך המכרז, בוחרים את החברה המתאימה
ביותר ומנהל הפרויקט שולח את המפקח מטעם הדיירים
לבדוק עבודות עבר של החברה, להתלוות למהנדס הביצוע של החברה באתרי הבנייה בהם בנתה,
לאתר נקודות כשל ולהכין תוכנית פעולה לשיפור הביצוע במיזם החדש.
עו"ד בעלי הדירות ובעלי הדירות מקבלים זכות וטו על בחירת הקבלן.

למידע נוסף וקביעת פגישת היכרות חייגו: 077-3210345 או שלחו מייל ל office@bzt.co.il

 

אהבתם את המאמר ומצאתם אותו מועיל? נשמח אם תקליקו "לייק" או תחלקו אותו עם חברים בפייסבוק.