רכישת דירה הנמצאת בבניין המיועד לתמ"א 38 2014-06-13T21:59:54+03:00

שיטוט מהיר בלוחות הנדל"ן האינטרנטיים או אלו המופיעים בעיתונות המודפסת, יחשוף בפניכם אין ספור מודעות למכירת דירה בבניין שנמצא ממש, אבל ממש, לפני ביצוע תמ"א 38.  כשמדובר ברכישת דירה בבניית המיועד לתמ"א 38, לכאורה, מדובר בעסקה מושלמת: אתה רוכש היום דירת שלושה חדרים בבניין ישן ובמחיר תואם, ותוך זמן קצר הדירה מקבלת תוספת של ממ"ד, שיפוץ חיצוני, מעלית, מרפסת שמש, חניון תת קרקעי ועוד אי אלו הטבות אשר יעלו את ערכה באופן דרסטי. אם כך, מדוע "לכאורה"?

קצת על תמ"א 38:

תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית 38) אושרה בשנת 2005 ע"י ממשלת ישראל במטרה לתת מענה לצורך בחיזוק מבנים אשר נבנו לפני 1980 ואשר אינם עומדים בתקן הישראלי 413 לעמידות בפני רעידות אדמה שפורסם ב 1975 ונכנס לתוקף ב 1980.  התוכנית כוללת אוסף של תקנות אשר עיקרן מתן תמריצים לחיזוק מבנים אשר לא נבנו בהתאם לתקן, בעזרת הגדלת אחוזי הבניה במבנה המחוזק ומתן פטורים במס שבח ומס מכירה, וכן הקלות בהיטל השבחה על מבנים המושפעים מתוכנית המתאר.

ברובם המוחלט של המקרים, התשלום לקבלן מבצע התמ"א מתקבל באמצעות מסירה לקבלן של הבעלות ביחידות המגורים החדשות אשר התווספו למבנה בגמר ביצוע העבודות. באופן טבעי, נוצר מצב בו באיזורי הביקוש בהם עלות הקרקע גבוהה, יש צידוק כלכלי לביצוע תמ"א ומתבצעים פרוייקטים רבים בהתאם לתוכנית. באיזורים פחות מבוקשים, לעומת זאת, מאוד קשה למצוא קבלן שיסכים לקחת על עצמו את ביצוע החיזוק אשר כרוך בעלויות גבוהות מאוד, ופרוייקטים רבים נותרים בגדר תוכנית על הנייר בלבד.

כיום קיימים שני סוגים של תהליכי תמ"א 38:

תמ"א 38/1 במסגרתה זוכה המבנה לשיפוץ, חיזוק, הוספת ממ"דים, יחידות דיור ובמקרים רבים גם חניות ליחידות הדיור החדשות.

תמ"א 38/2 מאפשרת הריסת המבנה עד ליסוד ובניית מבנה חדש ומודרני במקומו. במקרה זה עלויות הקבלן גבוהות עוד יותר שכן הוא נדרש להקים מבנה חדש מן היסוד ובמקביל לממן דיור חלופי לדיירי הבניין. מאידך ערך היחידות שיקבל בתמורה גבוה יותר.

העליה בשווי הדירה כבר מגולמת במחיר המכירה

מחיריהן של דירות אשר צפויות לתמ"א כבר מגלמים כבר חלק נכבד מעליית שווי הדירה. ככל שתהליך התמ"א נמצא בשלבים מתקדמים יותר, כך יגולם חלק נכבד יותר מעליית השווי במחיר הדירה הקיימת.

לדוגמה: אם הושגה הסכמתו של הרוב הנחוץ מקרב דיירי הבניין, אולם עדיין לא נמצא עורך דין מלווה או קבלן מבצע הרי שיגולם חלק בינוני משווי הדירה המשודרגת במחיר הדירה הנוכחית. לעומת זאת, אם כבר נחתמו כל ההסכמים והיציאה לדרך היא במרחק של ימים ספורים, הרי שמחיר הדירה עשוי לגלם את מרבית עליית השווי, או לפחות אחוזים משמעותיים ממנה.

מדוע, אם כן, בכלל למכור דירה הנמצאת בשלב כלשהו בתהליך של תמ"א 38?

לכסף תועלות אלטרנטיביות, ובצירוף אי הוודאות הגיאופוליטית השוררת באיזור, יש מי שמעדיף לקבל את הכסף כאן ועכשיו. במידה שבעל הנכס לא ימכור וימתין לסיום הפרוייקט הוא עלול להעביר שנים ארוכות בצפיה לקבל את הדירה ובינתיים כספו לא יהיה נגיש ושמיש לו. מכירת הנכס מאפשרת למוכר הנזלת הכסף שלו ושימוש בו למטרות אחרות בעלות חשיבות.

משך הזמן לביצוע תמ"א והסכנות האורבות בדרך

ביצוע שיפוץ בבניין בהתאם להוראות תוכנית המתאר הארצית 38 "חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה" הוא תהליך ארוך ומתיש שעשוי להמשך זמן רב. גם לאחר שכל דיירי הבניין (או לפחות הרוב הדרוש מתוכם) נעתרו והסכימו לחתום על הסכם הייצוג, הדרך לשיפוץ היא עדיין מייגעת. יש לאתר קבלן שיהיה מוכן "לקחת את העסקה" ובמקרים רבים הכדאיות לקבלן היא גבולית ביותר. אחרי החתימה עם הקבלן מגיע שלב אישור התוכניות מול הגורמים הסטטוטוריים והמוניציפליים. בדרך כלל, גם אם יישום התוכנית מלווה ע"י עורך דין "בולדוזר", יעברו כמה שנים מרגע התנעת התהליך ועד תחילת העבודות בשטח.

גם לאחר שהחלו העבודות בשטח, תלאות הדיירים אינן קרובות להסתיים ועדיין ישנם סיכונים. אם עורך הדין המלווה מטעם הדיירים עשה את עבודתו נאמנה, וודאי דרש כי הקבלן יציג בטוחות או ליווי בנקאי אשר יאפשרו לו לסיים את העבודות גם אם ישנן הוצאות בלתי צפויות. למרות זאת ייתכן מצב בו הקבלן אינו מצליח לשאת בעלויות מימון הפרוייקט מסיבות כאלו ואחרות והפרוייקט נתקע.

בעיה נוספת שנחשבת נדירה יחסית אולם בהחלט קיימת, היא קריסת או שקיעת המבנה תו"כ העבודות. בחלק מהמקרים נדרש חיזוק של יסודות המבנה. תהליך החיזוק כרוך בחפירה סביב היסודות ועיבוי שלהם. בשלב החפירה ולפני העיבוי עלול המבנה לסבול מחוסר יציבות ולהיות רגיש לשקיעה ולבעיות נוספות. רק לאחרונה נתקלנו במקרה כזה שאירע בדרום תל אביב בו קרס מבנה שהיה באמצע של תהליך חיזוק לפי תמ"א 38 (ראה סרטון בדף הבית). גם במקרה שכזה יאלצו הדיירים לחכות שנים רבות בטרם יוכלו להתרווח בדירתם החדשה.

חשוב, אם כן, לא להסתנוור מההבטחה הגלומה בדירה העומדת בפני תמ"א 38 ולדעת לתמחר את הנכס בהתאם לשלבי התוכנית ותוך התחשבות בסיכונים הקיימים בכל שלב ושלב.

לסיכום הדברים, חשוב לציין שרכישת דירה בבניין המיועד לתמ"א 38 עלולה להסתבר כעסקה מעולה או לחילופין, ועשויה להתגלות כעסקה סבירה במחיר מופקע. רכישת דירה המיועדת לתמ"א מחייבת לא רק בדיקה מדוקדקת של המבנה אלא גם בדיקה של תוכנית התמ"א ואופן ביצועה. מדובר בבדיקה מורכבת המצריכה ידע והתמחות בנושא ולכן חשוב לבדוק כל עסקה לגופה ולהתייעץ באנשי מקצוע מומחים בענף. מידע נוסף ניתן למצוא כאן http://www.sylaw.co.il/about/yosha.html

WhatsApp