מהי האחריות ומה עושה מפקח בנייה מטעם בעלי הדירות במיזם תמ"א 38 לסוגיו?

תפקיד חברת פיקוח מטעם בעלי הדירות נחלק לשני נושאים:
1. לוודא שהבנייה מבוצעת לפי התכניות, לפי היתר הבנייה, לפי תקנים ישראלים ותקנות התכנון והבנייה.
2. לעזור לבעלי הדירות בשלב המפרט הטכני, טרם חתימה עם חברה יזמית.

לאחר שעברתם את השלב של קבלת החלטה על פרויקט משותף בבניין,
תהיו זכאים לליווי מקצועי של חברת מהנדסי בניין ללא תשלום ישיר מצד בעלי הדירות. כמובן שעדיף שבעלי הדירות כן ישלמו
סכום כלשהו לצורך פיקוח מכיסם, על מנת להבטיח שלא יתרחש מצב של ניגוד עיניינים.

רצוי שהמפקח ייכנס לעבודה בשלב מוקדם ככל הניתן, מכיוון שכך השפעתו תהיה משמעותית ביותר.
מה תפקידו של המפקח?

◊ ללוות את בעלי הדירות בפן המקצועי – תכנוני – ביצועי.
◊ עזרה בסיכום פרטי המפרט הטכני של הדירות והבניין.
◊ ייעוץ בנושאים אדריכליים או מתן המלצה לבעלי הדירות על צורך בחוות דעת נוספת, ברמה אדריכלית, שמאית וכדומה.
◊ בדיקת התכנון ומתן המלצות לבעלי הדירות בנושא.
◊ קבלת תוכניות היועצים (אדריכליות, הנדסיות, אינסטלציה וכדומה), דו"ח קרקע, ניתוח ואיתור טעויות.
◊ בדיקה מקצועית של החברה הקבלנית ומתן דו"ח המשקלל את איכות הבנייה שלה.
◊ פגישה עם בעלי הדירות לצורך מתן הסבר על התנהלות הבנייה, השלבים השונים, הקשיים וכדומה – שאלות ותשובות.
◊ פיקוח, ביקורים באתר, שליחת דיווח לבעלי הדירות ושליחת מסמך ריג'קטים נפרד לחברה היזמית, ניהול הטיפול בריג'קטים.
הפיקוח יכיל התייחסות להימצאות של מנהל עבודה/מהנדס פרויקט באתר, קצב התקדמות לפי תוכנית גאנט, ניקיון וסדר באתר,
תמונות ועוד).
◊ פיקוח מוגבר בשלבים ונקודות כשל (כגון בשלב התקנת חיפויי קירות).
◊ וידוא הגעה של מהנדס מתכנן השלד, לצורך פיקוח עליון לפני יציקות. הגעה של היועצים השונים לפיקוח עליון.
◊ הגשת הבניין – דו"ח בדק, ניהול תיקוני הריג'קטים.
◊ בדיקת שנת הבדק – דו"ח עבור כל דירה של בעלי הדירות הוותיקים, כולל שטחים ציבוריים של הבניין. ניהול תיקוני הריג'קטים.

איך עושים זאת?

המפקח מתחיל עבודתו בפגישה עם הדיירים ועורך דינם. לאחר שבחרתם במשרד פיקוח ובחרתם בחברה יזמית להתקדם איתה,
במידה ויש לכם משרד אדריכלים שמלווה אתכם, ישתף המפקח פעולה עם האדריכל לצורך כתיבת המפרט הטכני בנושא עבודות הגמרים.
במידה ואין לדיירים אדריכל, מבצע המפקח בדיקה של המתכננים והיועצים שנשכרו ע"י היזם ובודק את התוכניות.
פגישה עם מהנדס החברה היזמית, אדריכל הפרויקט ומהנדס מתכנן השלד הם הצעד הבא. בפגישה עם האדריכל
יוודא המפקח שהאדריכל מקדם את ההגשה להיתר בנייה כראוי.
במקביל יבדוק המפקח את התוכניות האדריכליות במבט מקצועי ויחפש נקודות אותן
ניתן לשפר, לטובת הדיירים.

הפגישה עם המהנדס מתכנן, גם היא חשובה, שכן המפקח צריך להבין את הפתרונות ההנדסיים
ובמילים אחרות, להבין, כמה מורכב הביצוע. בדיקת מהנדס מפקח את מהנדס התכנון, מבטיחה מינימום
טעויות וחוסר סנכרון של תוכניות הקונסטרוקציה עם תוכניות האדריכליות.
במיזם תמ"א 38 של חיזוק ותוספת קומות, ישנן נקודות כשל, כגון השלב בו יוצקים מעל גג הבניין הקיים.
מהנדס מפקח, צריך לבדוק נקודות אלו, ע"י בדיקת הפתרון ההנדסי שמציע המהנדס המתכנן.

בשלב הבא, מפקח בנייה מטעם הדיירים, נפגש שנית עם עורך הדין של הקבוצה ועם הדיירים או הועד הנבחר,
נותן סקירה של מצב התכנון, חוות דעת לגביי התיקונים במפרט אותם הציעה החברה היזמית, כולל המלצות,
רעיונות וכלים למשא ומתן, ע"מ לשפר את ההצעה ולהבהיר את המשמעויות המקצועיות שלה, לדיירים.

ניגוד אנטרסים:

עלות השירות של משרד המפקח, חלה על החברה היזמית. הנושא מבוצע דרך משרד עורכי הדין ע"מ למנוע ניגוד אינטרסים.
אנו ממליצים לבעלי הדירות לדרוש, שהתשלום למשרד הפיקוח יעבור דרכם. המפקח נבחר ע"י בעלי הדירות
והחברה היזמית לא יכולה לפטר אותו. באופן זה, ברור שעל המפקח לראות את טובת הדיירים.

מהנדס בניין (אינג') צבי אילון מתראיין בתוכנית הבוקר של אברי גלעד בערוץ 2:

פיקוח על הביצוע יכלול בדיקת תוכנית אחרונה לביצוע, המתאימה לכיווני האוויר בנכס, הימצאות
של היתר בנייה וגרמושקה (בתוכנית הגרמושקה יש את תוכניות הביצוע המאושרות של פיקוד העורף עבור המממדים)
עם חתימה של פיקוד העורף.

המפקח יוודא שקבלן השלד (של החברה היזמית), מהנדס הביצוע ומנהל הפרויקט, מבינים את חשיבות דרישות המפרט
כולל הדרישות ההנדסיות כגון תכנון זמן מספיק זמן, לכל יסוד לקבל את הכוח שלו בהמשך ליציקה.
בפרויקטים של חיזוק ותוספת קומות: יוודא המפקח שהקבלן מפריד את אזורי העבודה ואזורי הגישה של הדיירים.
בנוסף חשוב לבדוק שיש תאורה באזורי המעבר, תאורת חירום, שילוט אתר בנייה המזהיר בפני הסכנות וגידור מקצועי
לפי תקן.

עדכון בעלי הדירות:

המפקח יעדכן את בעלי הדירות ויעביר להם דו"ח סיכום שבועי.  העדכון יכלול מידע כללי על מצב המיזם, בטיחות באתר,
התייחסות לקצב התקדמות העבודה, ביחס ללוחות הזמנים שנקבעו, האם נמצא מנהל עבודה מוסמך משרד העבודה באתר,
מצב הטיפול בריג'קטים שנתנו בביקורים קודמים, תמונות, מעקב אחר טיפול בבעיות ואף, מידי פעם, וידיאו עם הסבר מהשטח.

ביקורת לאחר שנת הבדק:

שירותו של מפקח הבנייה מטעם בעלי הדירות, מסתיים, לאחר הגשת חוות הדעת, שנה לאחר סיום הבנייה.
חוות הדעת תכלול התייחסות לליקויים והסבר על דרכי הפתרון המומלצות.