השקעה פסיבית נדל"ן 2020-01-02T12:56:12+02:00

מהי השקעה פסיבית מוצלחת ואיך לבדוק זאת?

מאת: אינג' צבי אילון

בענף הנדל"ן קיימים מספר אפיקים של השקעות. החל בהשקעה יזמית, דרך השקעה פסיבית וכלה בהשקעה בנכס
אותו צריך לנהל.

השקעה פסיבית היא השקעה שדורשת מאמץ קצר לפני קבלת החלטה וחתימה על הסכם התקשרות.
טוב יעשה משקיע שיבין את השוק ברמת המדינה, אח"כ ברמת העיר, ברמת השכונה ובדיוק של לייזר
ברמת מיקום הנכס, שכן נדל"ן זה לא "מיקום", נדל"ן זה מיקום מדוייק!

השקעה פסיבית מוצלחת היא השקעה המאפשרת למשקיע לקבל בטוחות חזקות ותמורה (בד"כ תשואה) על כספו, מבלי
שהוא צריך להשקיע זמן ומאמץ רב בניהול ההשקעה.
בטוחות חזקות: הערות אזהרה, ערבות בנקאית. בטוחות נוספות: חוזה ערבות אישית, איגרות חוב בחברה הלווה או בטוחה
אחרת שניתן להוכיח שהיא בעלת ערך.

לפני ההשקעה משקיעים במחקר:

מחקר צריך לספק נתונים מדוייקים ככל הניתן, מהם ניתן להסיק מסקנות.
מחקר באינטרנט על החברה איתה אתם שוקלים להשקיע יניב מידע חשוב.
מטרת המחקר שלכם היא להגיע למסקנות המצביעות על היתכנות כלכלית טובה לעסקה וסבירות גבוהה להשקעה טובה.
אם מצאתם השקעה שעונה על הדרישות הנ"ל, המסקנות צריכות להיבדק
ע"י איש מקצוע המוכר לכם. יועץ נדל"ן, שמאי ו/או עורך דין, הם אנשי מקצוע שיכולים לייעץ למשקיע.
משתלם מאוד להשקיע עשרות שעות במחקר, במקרים רבים, תוכלו להגיע לכללי אצבע ולסנן את העסקאות הגרועות
בשוק באופן מהיר. בנוסף תדעו לשאול שאלות מדויקות ולהבין את הסיכונים השונים.
השקעה בנדל"ן צריכה לצפות מצב שהשוק יורד ולכן חשוב לאתר עסקה שיכולה לספוג ירידה במחירי השוק.

לימוד והבנת העסקה:

הבנת העסקה בא אתם שוקלים להשקיע היא פשוטה מאוד.
ראשית מבינים מהן עלויות הבנייה: מחשבים כמה מ"ר בונים בפרויקט ומכפילים בעלות הבנייה למטר כולל מקדם ביטחון.
מחשבים עלויות נלוות: עלויות יועצים, אגרות בנייה, תשלומים לבעלי הנכס (שכירות, אנשי מקצוע וכדומה), עלויות משרד,
עלויות שיווק ומכירה. מוסיפים את האלמנט הבלתי צפוי (מספר אחוזים מעלויות העסקה).
בודקים באינטרנט ברשות המיסים את עלויות העסקאות בשנה האחרונה של מכירת נכסים דומים, מחשבים בכמה ימכרו הנכסים החדשים,
מפחיתים את המע"מ ומבינים את השורה התחתונה: אחוזי הרווחיות של העסקה.
אפשר לבקש מהחברה הלווה את טבלת האקסל של החישוב שלה לעסקה ולבדוק מצב שמרני, בו מחירי הדיור יורדים.
אם העסקה רווחית בירידה של 10% במחירי השוק ו 10% עלייה בעלויות הבנייה, סביר שאתם בעסקה המהווה פוטנציאל טוב להשקעה.

בתחילת המאמר התייחסנו להבנת שוק הנדל"ן ברמת המדינה, העיר, השכונה והמיקום הספצפי של הנכס. נושא זה דורש
השקעה של מספר שעות. ניתן לאתר באינטרנט הסברים מדוייקים כיצד לעשות זאת. בקצרה נציין שקיימים נתונים
על צמיחה או הגירה של אוכלוסייה, נתונים על שיעור מחפשי המשרות, השכר הממוצע בשכונה, איכות החינוך, מדדי הפשיעה,
ועוד נתונים רבים, אשר הבנתם תאפשר למשקיע להעלות את הסיכוי להשקיע בעסקה נכונה.

 

כמה עסקאות לבדוק לפני שבוחרים עם מי להשקיע?

יש שאומרים שצריך לבדוק 10 עסקאות ע"מ למצוא עסקה טובה. בפועל, בענף הנדל"ן, אחוזי העסקאות הטובות
נע בין 2-5%. כלומר במקרה טוב, עסקה אחת מתוך 20 עסקאות תהיה טובה.
קשה לצפות ממשקיע שיגש לפגוש 20 חברות שונות, הגיוני יותר לגשת למספר חברות המחזיקות במספר
עסקאות ולשאול על איזו עסקה החברה ממליצה (אפשר לבדוק אם יש אפשרות לפיזור),
לבקש הסברים מדוע ולהשוות לעסקאות אחרות בחברות אחרות.
באופן זה, בפגישה עם 4-5 חברות שונות, סביר שתגיעו לעסקה מעולה.

 
ראיון ב YNET עם מהנדס צבי אילון:

WhatsApp chat