טלפון - 077-3210345|tomer@bzt.co.il
תמ"א 38 2017-07-09T17:51:00+00:00

חברת בצת אילון בע"מ הינה חברת מהנדסי בניין המתמחה בליווי בעלי דירות במיזמי תמ"א 38.

במאמר הבא נסביר מהם השלבים שעל הדיירים לעבור
ע"מ להוציא לפועל מיזם מוצלח בכל הבחינות.

אם התאגדתם לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38, מדוע אתם צריכים מנהל פרויקט, מהנדס מפקח, אדריכל ועורך דין מומחים
בתמ"א 38, שייצגו אתכם באופן מקצועי?

אנו משרד מהנדסי בניין שעוסק בפיקוח, בתכנון וביזמות של התחדשות עירונית, אנו מכירים את כל הצדדים של עסקת תמ"א.
אנו מציעים ללקוחותינו, שירות של ניהול ופיקוח או שירות של יזמות ותכנון, כך שאין ניגוד אינטרסים.

פיקוח:

כמפקחים המכירים את השוק היזמי, אנו עוזרים במשא ומתן מול החברות היזמיות בנושא התמורות (מטראז' או תמורה כספית)
והמפרטים הטכניים. ניתן לקרוא על תפקיד המפקח כאן:  מהנדס מפקח.

ניהול, פיקוח ויזמות:

אנו מציעים מודל מיסוי חכם, שמשפר את הריווחיות של כלל הפרויקט ומאפשר
להציע לבעלי הדירות:
1. פרויקט בטוח מאוד – הנכס נשאר בבעלותכם.
2. פרויקט רווחי ביותר – פחות מיסוי בעסקה מאפשר יותר רווח, שמאפשר לתת לכם יותר.

מיזמי תמ"א 38 בד"כ מהווים אתגר מקצועי בכל התחומים: הניהולי, המשפטי, האדריכלי וההנדסי.
את המידע המקצועי הדרוש לכם, תקבלו מאנשי המקצוע אותם תבחרו. אנשי המקצוע
צריכים מתוך ניסיונם, לצקת לתוך ההסכמים את הכלים שישמרו על בעלי הדירות מפני תקלות,
עיכובים וליקויים.

מתי ליצור קשר?

אם אתם באמצע משא ומתן עם חברה יזמית, חשוב מאוד לקדם פגישה בטרם חתימה, עם מהנדס מפקח,
שכן נוכל לבצע ניתוח ובדיקת היתכנות לפרויקט, ולספק לכם כלים חשובים שיבטיחו
שתקבלו את הנכס שלכם לפי לוחות הזמנים ואת מיקסום שווי הזכויות שלכם בצורת תמורה ראויה.
אנשי המקצוע נותנים ליווי חשוב לבעלי הנכס ולעורך דינם ע"י השקעת מחשבה בתכנון נכון, המאפשר
כיווני אוויר רבים, התחשבות בגורמים של חום וקור, בחירת חומרי בנייה העונים על תקנים ישראלים וכדומה.

אם טרם נכנסתם למשא ומתן עם חברה יזמית, עליכם לבחור גוף, שיכול לייצר פרויקט, בטוח יותר ורווחי
יותר עבורכם, בעלי הדירות. ראשית, יש לנהל את תהליך איגוד הדיירים, תהליך שעלול לקחת
שנים ללא ליווי יד מקצועית. שנית יש לנהל את תהליך ההגשה להיתר ואת היועצים השונים והמתאימם לכם.
הבנת הזכויות שברשותכם, בחירת משרד עורכי דין מתאים צריכה להתבצע מתוך מחקר שלכם, שאכן
בעלי המקצוע שתבחרו, יקדמו את האינטרסים שלכם.

חברת בצת אילון הייתה מהחברות הראשונות שנכנסה לתחום התמ"א 38 בארץ. במשך השנים צברנו ניסיון רחב היקף,
היכרות ושיתוף פעולה עם עשרות משרדים המספקים שירותים בתחום התמ"א 38, בתכנון, בפן המשפטי, בפן המיסוי, בפן הביצועי והפן הייזמי.
הניסיון שלנו בשלבי ביצוע הבנייה והנוכחות היומיומית באתרי פרויקטים, כמהנדסים מנהלים ומפקחים מטעם בעלי הדירות, מאפשרים לנו
לשפר את השירות שלנו ולהיות חברה המעניקה ביטחון ורווחיות ע"י גישה של פתרון בעיות והתמדה חסרת פשרות, עד
לקבלת לקוחות מרוצים, המקבלים מוצר מעולה.

למידע נוסף חייגו: 077-3210345 או שלחו מייל ל tomer@bzt.co.il ונחזור אליכם בהקדם.

בתמונה למעלה: פרויקט של בצת אילון: בנימין יהלום 9 פ"ת, לקראת סיום העבודות.

מדוע בוחרים בנו בעלי דירות ללוות אותם במיזם תמ"א 38?

כחברת מהנדסים, אנו עובדים בשיטות ניהול מתקדמות, מבצעים ביקורת עצמית על עבודתו של כל גורם, לומדים כל הזמן
פתרונות חדשים ויעלים יותר, שמאפשרים לנו, בשורה התחתונה, להציע יותר לבעלי הנכסים, שהם הלקוחות והשותפים שלנו לתהליך.
אנו מאמינים בגישה חיובית, מקפידים לבחור אנשי מקצוע שעובדים ברמת הסטנדרטים שהצבנו, בעלי מספיק
זמן פנוי לתכנן, לנהל, ללוות משפטית ועוד.

האם ניתן להרוויח יותר מאשר מטראז' נוסף ודירה בבניין חדש?

בפירוש כן. במקרים בהם בדיקת ההיתכנות, מראה רווח גבוהה לפרויקט ובמקרים
בהם הדיירים עובדים במודל מיסוי מתקדם, ניתן להרוויח סכומים גבוהים ביותר, בנוסף לקבלת דירה
חדשה.

מהם הסיכונים הקיימים במיזמי תמ"א 38 וכיצד פותרים אותם?

תמ"א 38 של הריסה ובנייה מחדש:
⇔במצב בו הורסים את הבניין הקיים, נוצר מצב זמני, בו אין דירה קיימת לבעלי הדירות הוותיקים – מצב זה דורש פתרון המבטיח
שבניין חדש ייבנה, לפי תקנים חדשים, לפי חוק התכנון והבנייה ולפי המפרט הטכני עליו הוחלט, כל זאת, תוך עמידה
בלוחות הזמנים עליהם הוסכם. סיכון זה נמנע ע"י מעורבות של בנק מלווה, הנותן מימון לפרויקט. הבנק מחזיק במפקח
שלו, האחראי לעדכן אותו בהתקדמות המיזם. במידה והבנק חש שיש סכנה להתקדמות הפרויקט, הבנק מחליף את החברה
היזמית וממנה חברה יזמית חדשה במקומה. הסיכון לבעלי הדירות, כאשר יש בנק מלווה, הוא אובדן זמן (בד"כ מספר חודשים),
הזמן הלוקח למנות חברה יזמית מחליפה.
⇔פירוש לא נכון או אי הבנת התוכנית או כשל בהסבר התוכנית לבעל דירה, עלול ליצור מצב שבעל דירה מקבל דירה מעט שונה ברמה התכנונית
ממה שחשב. פתרון: מעורבות של כל בעל דירה בתכנון כולל סיור וירטואלי בעזרת משקפי תלת מימד בדירה העתידית, הדמיות בדיוק גבוהה
ועמידה בהסכמים מפרוטים היטב.
⇔ אי חתימה על ייפוי כח בזמן הנכון, או טעות משפטית מסוג דומה, עלולים לגרום לעיכוב בבניה (יש להקפיד שעורך הדין
עושה את עבודתו בזמן הנכון ובמקצועיות הראויה).

מהם הקשיים בניהול תמ"א 38?

ישנם קשיים שונים בתהליך, הנה מספר דוגמאות:
קושי ראשון: איגוד הדיירים והגעה להבנה לגביי דרישות הגונות והגיוניות.
קושי שני: ניהול ופתרון בעיות כגון חריגות בנייה, החזקה בשטחים בבניין שאינם בבעלות של בעלי הדירות, השכרת
חלקים בבניין שלא ע"י בעלי הדירות וכדומה.
קושי שלישי: קביעת לוחות זמנים להתנהלות הראשונית עד להגשה של הבניין להיתר.
קושי רביעי: מציאת פתרון לבעיית החניות ומרתפי החנייה היקרים לבנייה.
קושי חמישי: איתור חברה יזמית מתאימה, או חברת ניהול.
קושי שישי: פיקוח על עבודות הקבלן ועמידה של הקבלן הנבחר בלוחות זמנים.

איזה ליקויים חוזרים על עצמם בביצוע תמ"א 38 חיזוק ותוספת קומות ואיך אנו עוזרים למנוע אותם?

בפן ההנדסי: ליקויים חוזרים יכולים להיות בכל הרמות, החל מאי סידור שביל הגישה והתאורה ועד
קדיחה בקורות וצמצום קורה של 20 ס"מ ל 10 ס"מ ללא אישור מהנדס מתכנן השלד.
התנהלות מקצועית של מהנדס מפקח והיכרות עם התחום והתקלות הנפוצות, ימנעו מראש את מרבית
הבעיות. בדיקה מקדימה, טרום ביצוע, של החברה הקבלנית בה בוחרים הדיירים/החברה היזמית לבצע את המיזם, תאפשר לדרוש
את שיפור הנקודות החלשות מבחינת הביצוע.
בתחילת פרויקטים מסוג זה, נחתכים בטעות צינורות מים, כבלי אינטרנט וחשמל. יש לנהל בעיות אלו ולפתור
אותן במהירות, לשם שמירת איכות החיים, במידה ובעלי הדירות נשארים בדירתם.