טלפון - 077-3210345|tomer@bzt.co.il
שמאי מקרקעין תמ"א 38 2017-07-28T13:33:22+00:00

מדוע בעלי דירות צריכים שמאי מקרקעין לתמ"א 38

מאמר המסביר מדוע חשוב לבעלי דירות להיעזר בשמאי מקרקעין תמ"א 38 מומחה.

 

הצלחת מיזם תמ"א 38 תלויה במספר גורמים מעבר לשיתוף פעולה בין בעלי הנכס. כיום, יודעים בעלי דירות שהם יכולים להיעזר באנשי מקצוע ללא תשלום כגון, מנהל פרויקט תמ"א 38, עו"ד, מפקח ואף אדריכל. בנוסף לארבעת אנשי המקצוע הנ"ל, חשוב להיעזר בשמאי מקרקעין לתמ"א 38 לצורך השלמת בדיקת ההיתכנות והבנת העסקה וערכה הכלכלי. חשוב לדעת מהו ערך הדירה שלכם ומהן ערך הזכויות הלא מנוצלות בבניין.
הבנת העסקה היא דרישה הכרחית לצורך ביצוע משא ומתן מתוך ידע והבנת התהליך.

הסיפור הבא ימחיש זאת באופן ברור:
לפני מספר שבועות קיבלנו פנייה משני וועדי בניינים שהיו מעוניינים להיכנס למיזם תמ"א 38 של הריסה ובנייה מחדש ביחד, כך שיוכלו לקבל חנייה תת קרקעית גדולה.
אחד הבניינים הוא בעל 3 קומות והאחר בעל 4 קומות. ערך הזכויות של כל בניין שונה, דירות בקומות שונות ובבניינים שונים הן בעלות ערך שונה ולכן, חשוב להבין את הפרטים האלו, שייבדקו ע"י שמאי מקרקעין לתמ"א 38, ע"מ להשלים את הידע החסר.

שוק התמ"א 38 הוא שוק דינמי, חדש ומתפתח. כמעט כל בניין הוא בעל ערך אחר:

  1. גודל המגרש: מגרש רחב, גדול ובעל נגישות מאפשר עבודה נוחה וגם מאפשר קבלת מפרט טכני עשיר והשבחת הנכס של הדיירים ואילו מגרש קטן עלול לא לאפשר ביצוע הפרויקט כלל.
    2. מספר הקומות בבניין: בניין עם מעט קומות הוא לרוב אטרקטיבי יותר לחברה היזמית ויאפשר לדיירים לקבל נכס משודרג ולעיתים חדש.
    מספר רב של קומות בבניין, עלול להוות מכשול לביצוע עסקה.
    3. שני בניינים או יותר, אשר הדיירים שלהם רוצים לבצע פרויקט בשיתוף, דורשים הסבר וליווי שמאי מקרקעין, שכן חשוב שגוף חיצוני ייקבע את ערך כל דירה, ע"מ לעזור לגבש החלטות המבוססות על נתונים ולא על תחושות.
    4. מיקום הבניין/בניינים בארץ, משפיע מאוד על היתכנות המיזם וחשוב לשמאי תמ"א 38 לאפיין פרמטר זה בחישוביו.
    5. האזור בו ממוקם הבניין ביחס לבתי ספר וגני ילדים, מרכזים מסחריים, אזורי תעשייה, נוף מיוחד (משתנה מדירה לדירה וקומה לקומה), מצב הבנייה בשכונה, קירבה למוקדי תנועה מרכזיים, כל אלו ועוד גורמים נוספים משפעים על ערך הדירה וערך הזכויות עליהם תעמוד במשא ומתן מול החברה היזמית.
    6. עיצוב הפנים של הדירה, גם הוא משפיע על שוויה המוערך.
    7. שכנים.
    8. חנייה: כמה מקומות חנייה קיימים בטאבו, האם יש חניות בסמוך לבניין.
    9. תוספות מיוחדות בדירה ובבניין, גם הן משפיעות על ערך הדירה.
    10. מחירים של נכסים דומים שנמכרו באזור בזמן האחרון. שמאי מקרקעין תמ"א 38, צריך לחשב את כל המשתנים הנ"ל ולהפיק דו"ח שיאפשר לדיירים, לעורך דינם, לאדריכל ולמפקח מטעמם, להיכנס למשא ומתן מול החברה היזמית מתוך הבנת המספרים וטיב העסקה.

    דו"ח אפס:

    כדאיות עסקה נמדדת לרוב לפי דו"ח האפס אותו מגישים לבנק. דו"ח אפס היא הדרך בה אמורה החברה היזמית להסביר לבנק, שהעסקה כדאית. כאשר העסקה כדאית ובהנחה שהחברה היזמית עומדת בקירטריונים שהבנק הציב, יעניק הבנק לחברה ליווי בנקאי עם פיקוח צמוד של הבנק על הפרויקט.
    דיירים שמבנים את העסקה שלהם ונעזרים בשמאי מקרקעין, יכולים להבין לבדם את העסקה, גם מנקודת מבט של החברה היזמית וכך לדרוש רמת ביצוע ותוספות מטרים לדירתם, לפי המציאות.

    שמאי מקרקעין מומחה בתמ"א 38, יכול לעזור רבות לדיירים, בינם לבין עצמם: טבלה המראה שווי של כל דירה ודירה, תמנע בקשות לא הגיוניות של דיירים ותקדם תהליך נכון ובריא. הבנת הכדאיות של העסקה כאילו הייתם בנעלי החברה היזמית, תאפשר משא ומתן נכון, הגון ומקצועי ותמנע הצעות לא הוגנות עבור בעלי הדירות.

 

למידע נוסף ולקביעת פגישת היכרות, חייגו: 077-3210345 או שלחו מייל ל
tomer@bzt.co.il