טלפון - 077-3210345|tomer@bzt.co.il
מפקח תמ"א 38/2 הריסה ובנייה מחדש 2017-03-13T13:05:22+00:00

מהו תפקידו של מפקח תמ"א 38/2 הריסה ובנייה מחדש?

תפקידו של מפקח בנייה אותו בוחרים הדיירים הוא דבר ראשון לשמור על האינטרסים של הדיירים ברמה
העסקית ורק בשלב מאוחר יותר ברמה ההנדסית בזמן הביצוע.

הסיבה שמפקח צריך לעזור לדיירים ברמה העסקית קשורה בבדיקת ההיתכנות של המיזם ובהבנת עלויות הביצוע שלו. מפקחי בנייה בקיאים בניהול ביצוע מיזמי בנייה, בהבנת הקשיים והאתגרים בשטח
ובתרגום נושאים אלו למסקנות כספיות. את המידע הזה מעביר המפקח בישיבה עם דיירי הבניין, מנהל פרויקט מטעם הדיירים, עורך דין הדיירים ואדריכל הדיירים. באופן זה מקבלים הדיירים את המידע החסר להם ובעזרת מנהל פרויקט תמ"א 38, המפקח ועורך הדין, מנהלים מכרז יזמים לפי שווי אמיתי של העסקה.

ישנן שתי שיטות התנהלות:
1. בחירת צוות המורכב ממנהל פרויקט, מפקח תמ"א 38/2, אדריכל ועו"ד ע"י הדיירים.
2. בחירת עו"ד בלבד וניהול משא ומתן מול חברות יזמיות?
מה ההבדל?
פשוט להבין, שאנשי מקצוע אותם בוחרים הדיירים, בטרם נבחרה חברה יזמית, ייתנו מידע רב ערך,
שייאפשר אח"כ משא ומתן מתוך הבנת "ערך המוצר" אותו "מוכרים" הדיירים.
במילים אחרות, חשבו על מכירת רכב או דירה, הדבר הראשון שאתם עושים הוא לברר את מחירון הנכס
שלכם, אחרת איך תדעו מה לבקש. בפרויקט תמ"א 38/2, הנכס הוא הזכויות ושווי העסקה ולשם הבנת
המספרים, יש להעזר באנשי המקצוע. לכן אנו ממליצים לבחור את השיטה הראשונה ולנטרל את ייתרון
המידע הנמצא אצל החברות היזמיות.

מיזם תמ"א 38/2 הוא מיזם בהיקף גדול בהרבה מביצוע חיזוק ותוספת קומות, שכן יש להרוס מבנה ואז לבנות מחדש ולפי תקנים עדכניים את הדירות הקיימות ואת הדירות החדשות. כיוון שהיקף העסקה גדול, לעיתים, יזמים מעדיפים להציע לדיירים לבצע חיזוק ותוספת קומות, למרות שהצעה זו אינה בהכרח המשתלמת ביותר עבור הדיירים.
בעסקאות בהם ההיתכנות הכלכלית מעולה, רצוי לשקול ייזום עצמי בליווי אנשי מקצוע.

הכנת מפרט:

מפקח תמ"א 38/2, עוזר בפן המקצועי בהכנת מפרט מקיף לעבודות השלד ונעזר באדריכל הפרויקט
לשם הכנת מפרט עבודות הגמר, מתוך הבנת התקציב שיש למיזם לקבלת מפרט ברמות שונות.
לדוגמה: אם הבניין שלכם נמצא בתל אביב באזור בו נמכר מטר מרובע ב 60,000 ש"ח, סביר להניח
שתוכלו לקבל מפרט של בניין בוטיק, שיכלול בין היתר, בית חכם, חימום רצפתי ועוד תוספות מקובלות
לסטנדרט בנייה גבוה. לכל בניין יש מגרש בגודל אחר, מספר קומות ודירות בקומה אחר ומיקום שונה
כל אלו ועוד משפיעים על ערך העסקה ומשנים את הפרטים אותם תדרשו במכרז היזמים.

למידע נוסף וקביעת פגישת היכרות חייגו: 077-3210345 או שלחו מייל ל tomer@bzt.co.il

פיקוח צמוד:

מפקח בנייה תמ"א 38/2 מבצע פיקוח צמוד באתר הבנייה ומוודא שהחומרים עליהם הוסכם במפרט
אכן עומדים בבקרת האיכות. המפקח מוודא ביצוע לפי תקנים ולפי תוכניות. המפקח דורש ממהנדס
מתכנן השלד לקבל את בדיקות מעבדת הבטון ולוודא שהמהנדס מטפל בנושא, במיוחד אם יש חריגות
מדרישת התקן.
המפקח מגיע ביחד עם היועצים המתכננים לבדיקות פיקוח עליון, בין היתר עם אדריכל הפרויקט, מהנדס
מתכנן השלד, יועץ החשמל, האינסטלציה ועוד, כל זאת ע"מ לוודא שהבנייה מבוצעת לפי התוכניות ובקצב
הבנייה הנדרש.
דיווח שבועי הכולל ריגק'טים וליווי תיקון שלהם, התייחסות לקצב התקדמות ולתקלות, נשלח לדיירים.
במידה ויש בעיה עם חלקים בביצוע, והיזם והקבלן אינם מגיבים כראוי, מערב מיידית המפקח את עו"ד
הדין של הדיירים והנציגות, כך שמופעל לחץ כבד (דמיינו יזם שמקבל 10 שיחות טלפון מעו"ד ודיירים)
על היזם/קבלן לטפל בבעיה.

הגשת הפרויקט:

הגשת הדירות החדשות לדיירים, צריכה להתבצע לאחר בדיקה של כל המבנה (למעט הדירות של הדיירים החדשים) ושל כל דירה ודירה של הדיירים המקוריים של הבניין. משרד המפקח יכין חוות דעת הנדסית לנושא כולל ריג'קטים ויפקח
על תיקונם.

שנת הבדק:

שנה לאחר הגשת הדירות, מבצעים את בדיקת שנת הבדק בה עוברים שנית, בדומה לשלב הגשת
הפרויקט, בבניין, בשטחים המשותפים ובדירות של הדיירים המקוריים, מכינים דו"ח בדק ומעבירים לחברה
היזמית לטיפול תוך פיקוח על התיקונים.

למידע נוסף וקביעת פגישת היכרות חייגו: 077-3210345 או שלחו מייל ל tomer@bzt.co.il

אם קראתם את המאמר ומצאתם אותו מועיל, נודה אם תקליקו "לייק" או/ו תחלקו אותו עם חברים בגוגל + או בפייסבוק.