טלפון - 077-3210345|tomer@bzt.co.il
מפקח פינוי בינוי 2017-08-11T14:04:45+00:00

מה תפקידו של משרד פיקוח בפרויקט פינוי בינוי?

מיזמי פינוי בינוי נחשבים למיזמים נדירים בארץ בשל קשיים שונים, שהעיקרי בינהם הוא
חיבור ושילוב של בעלי הדירות לפעול כגוף אחד.
אם צלחתם שלב ראשוני זה, השלב החשוב הבא הוא לגייס לצדכם אנשי מקצוע, שייצגו
אתכם בתהליך.

מתי לפנות למשרד מהנדסים המתמחה בניהול ופיקוח?

נהוג לחשוב שמשרד ניהול ופיקוח שנשכר ע"י בעלי דירות אחראי על הפן המקצועי בלבד, של כתיבת
מפרטים, פיקוח על איכות הבנייה ובדיקת  תקינותם של חומרי הבנייה.

בפועל, משרד המהנדסים מספק שירות חשוב מאוד, בשלב מוקדם  – שלב בדיקת ההיתכנות
מטעם בעלי הדירות וייעוץ עסקי למיזם.
מדוע צריך בדיקת היתכנות מטעם בעלי הדירות?
החברה היזמית עמה תחליטו להתקשר, מבצעת בדיקות היתכנות ע"י אנשי מקצוע מהשורה
הראשונה. פרויקטים של פינוי בינוי הם פרויקטים בהיקפים גדולים, אשר החברות הגדולות נאבקות
עליהם, במידה והם בעלי סבירות טובה לצאת לפועל.
בדיקות ההיתכנות משקפות את הפן הכלכלי של הפרויקט באופן קרוב למציאות (עד אישור עקרוני של הרשות לתכנון, יש
מספר נעלמים משוואה). הבנת עלויות הבנייה למ"ר בנייה רויה לדוגמה, הבנת עלויות המיסוי ועלויות היועצים.
מידע זה חשוב מאוד לחברות היזמיות וחשוב לא פחות (ואף יותר) עבור בעלי הדירות.

חברתנו מספקת בדיקת היתכנות זו, כחלק מהשירות ומעמידה לרשות בעלי הדירות
כלים חשובים של ידע, שישמש בסיס מוצק למשא ומתן בעסקה כולה.

בתמונה למעלה: פיקוח עליון לפני יציקת עמוד מרכזי במגדל מגורים.

לאחרונה פגשנו בשלושה  וועדי בתים בפרויקטים גדולים מסוג פינוי בינוי, בהם עמודו בעלי הדירות
לחתום על הסכם בו היו מפסידים סכומי עתק. נכון, בעלי הדירות קיבלו הצעה שכללה
דירה חדשה, מרפסת גדולה, תוספת של 25 מ"ר לדירתם, חנייה ומחסן, אך בדיקת
ההיתכנות שבצענו, הראתה שהם זכאים לקבל יותר – הרבה יותר.

כיצד זה ייתכן? איך משרד עו"ד לא התריע? איך שלושה יזמים הציעו הצעה דומה מאוד?
ובכן, לא בוצעה בדיקת היתכנות ובעלי הדירות לא ידעו מה שווי הזכויות אותם הם מוכרים.
כששאלנו את בעלי הדירות מדוע לא ביקשו מידע מסוים, היו שאמרו: "חששנו שלא תהיה
עסקה" או, " העיקר שתהיה עסקה ונקבל דירה חדשה".
נכון, עדיף שתהיה עסקה מאשר להישאר במצב קיים, של בניין ישן שלא עומד בתקנים,
אך כבעלי הזכויות, בעלי הדירות הם אלו שמחלטים עם מי להתקשר ולכן הכח בידיהם
אם הידע הנכון מגיע אליהם ומאפשר לפעול באופן שמשיג את המטרות.

היכורת עם שוק הנדל"ן ושיטות העבודה של חברות שונות גם היא חשובה להבנת
החיבור הנכון. ישנן חברות יזמיות שמחפשות להרוויח רווח מסוים מינימאלי,
ישנן חברות שעובדות במימון עצמי, ישנן חברות שעובדות בעזרת ליווי בנקאי
וישנן חברות שעובדות במודלים מתקדמים, שמאפשרים רווח גדול יותר לבעלי הדירות.

משא ומתן עם חברה יזמית:

במשא ומתן עם חברה יזמית ישנם מספר נושאים משפטיים ומספר
נושאים עסקיים אשר יש להסכים עליהם. עורכי דין מסויימים נכנסים גם למשא
ומתן העסקי. נושאים כגון עלות שכר עורך דין בעלי הדירות, מפקח מטעם בעלי
הדירות, עלויות ההובלה וההרכבה, עלויות השכירות ותקופת השכירות ועוד,
כולם נושאים שיש להשקיע בהם מחשבה.
המפרט הטכני, הוא נושא מעט מורכב יותר, מפני שיש לדרוש מפרט לפי רווחיות
פרויקט. כפי שהסברנו בתחילת המאמר, רווחיות פרויקט ידועה לאחר בדיקת
היתכנות. אם הרווחיות גבוהה, יהיה פשוט יותר במשא ומתן לדרוש מפרט
יוצא דופן ויקר מאוד כפי שבמידה והרווחיות נמוכה, אפשר לבקש מפרט
הגיוני ביחס לרווח. אם עו"ד שלכם, אינו מעוניין לבצע את המשא ומתן, או
אם הוא פתוח לקבל עזרה, תוכלו להיעזר רבות במשרד מהנדסים העוסק בניהול ופיקוח.

למידע נוסף ויצירת קשר, כתבו מייל ל office@bzt.co.il או חייגו: 09-8912043.

הפיקוח עצמו:
פיקוח מטעם בעלי הדירות, הוא הגנה נוספת, המבטיחה קבלת מבנה העונה
על הבטחות ההסכמים. המפרט הטכני של 2-4 עמודים אותו קיבלתם, יצמח
למסמך של 30-40 עמוד, בהם יפורטו כל הדרישות מהיזם/קבלן, דרישות הנדסיות
לפני דרישות הקשורות במפרטים אדריכליים וחומרי גמר.
מהנדסי בניין מטעמכם, צריכים לייעץ ולהמליץ על שינויים בתוכנית שמשרתים
אתכם. לאחר קבלת היתר הבנייה, יגיעו המפקחים שלכם לאתר במשך כל תקופת
העבודות ובמיוחד בצמתים הקריטיים. שלב הפיקוח הוא שלב טכני אותו יש לנהל
באופן מסודר.

פינוי בינוי – שלד מגדל מגורים