טלפון - 077-3210345|tomer@bzt.co.il
מהו תפקידו של מפקח בנייה תמ"א 38 מטעם הדיירים? 2017-07-10T10:29:28+00:00

מהי האחריות ומה עושה מפקח בנייה מטעם הדיירים במיזם תמ"א 38 לסוגיו?

מאמר מאת מהנדס בניין צבי אילון – מפקח בנייה:

לאחר שעברתם את השלב של קבלת החלטה על פרויקט משותף בבניין,
תהיו זכאים לליווי מקצועי של מהנדס בניין רשום – מפקח בניין, ללא תשלום ישיר מצד בעלי הדירות.
חברת ניהול הפרויקטים שבחרתם, מפעילה את היועצים ואת המפקח מטעם הדיירים ומנחה את משרד הפיקוח להתחיל
בכתיבת חוברת המפרט, פגישות עם היועצים האחראים על התכנון, בדיקת התוכניות, ייעוץ וכמובן פיקוח
המייצג את האינטרסים שלכם מול היזם.

רצוי שהמפקח ייכנס לעבודה בשלב מוקדם ככל הניתן, מכיוון שכך השפעתו תהיה משמעותית ביותר.
מה תפקידו של המפקח?

◊ הבנת העסקה ברמה הכלכלית ומתן ניתוח כלכלי של עלויות הבנייה לעומת עלויות המכירה, כך שבעלי הדירות ינהלו משא ומתן
מנוקדה של ידע והבנת שווי הזכויות שלהם.
◊ עזרה בניהול משא ומתן מול החברה היזמית, במידת הצורך ולבקשת בעלי הדירות.
◊ קריאת הסכמים משפטיים ומתן המלצות בסעיפים הקשורים בנושאים מקצועיים והמפרט הטכני ההנדסי.
◊ כתיבת מפרט טכני הנדסי ועזרה במשא ומתן בהשגת מפרט טכני אדריכלי עשיר.
◊ ייעוץ בנושאים אדריכליים או מתן המלצה לבעלי הדירות על צורך בחוות דעת נוספת, ברמה משפטית, אדריכלית, שמאית וכדומה.
◊ בדיקת התכנון ומתן המלצות לבעלי הדירות בנושא.
◊ קבלת תוכניות היועצים (אדריכליות, הנדסיות, אינסטלציה וכדומה), דו"ח קרקע, ניתוח ואיתור טעויות.
◊ בדיקה מקצועית של החברה הקבלנית ומתן דו"ח המשקלל את איכות הבנייה שלה, כולל המלצה לזכות וטו של בעלי הדירות.
◊ פגישה עם בעלי הדירות לצורך מתן הסבר על התנהלות הבנייה, השלבים השונים, הקשיים וכדומה – שאלות ותשובות.
◊ פיקוח, ביקורים באתר, שליחת דיווח לבעלי הדירות ושליחת מסמך ריג'קטים נפרד לחברה היזמית, ניהול הטיפול בריג'קטים.
הפיקוח יכיל התייחסות להימצאות של מנהל עבודה/מהנדס פרויקט באתר, קצב התקדמות לפי תוכנית גאנט, ניקיון וסדר באתר,
תמונות ועוד).
◊ פיקוח מוגבר בשלבים ונקודות כשל (כגון בשלב התקנת חיפויי קירות).
◊ וידוא הגעה של מהנדס מתכנן השלד, לצורך פיקוח עליון לפני יציקות. הגעה של היועצים השונים לפיקוח עליון.
◊ הגשת הבניין – דו"ח בדק, ניהול תיקוני הריג'קטים.
◊ בדיקת שנת הבדק – דו"ח עבור כל דירה של בעלי הדירות הוותיקים, כולל שטחים ציבוריים של הבניין. ניהול תיקוני הריג'קטים.

המפקח מתחיל עבודתו בפגישה עם הדיירים ועורך דינם. לאחר שבחרתם במשרד פיקוח, יכין המפקח את חוברת המפרט/מכרז.
במידה ויש לכם משרד אדריכלים שמלווה אתכם, ישתף המפקח פעולה עם האדריכל לצורך כתיבת המפרט הטכני בנושא עבודות הגמרים.
במידה ואין לדיירים אדריכל, מבצע המפקח בדיקה של המתכננים והיועצים שנשכרו ע"י היזם ובודק את התוכניות.
פגישה עם מהנדס החברה היזמית, אדריכל הפרויקט ומהנדס מתכנן השלד הם הצעד הבא. בפגישה עם האדריכל
יוודא המפקח שהאדריכל מקדם את ההגשה להיתר בנייה כראוי.
במקביל יבדוק המפקח את התוכניות האדריכליות במבט מקצועי ויחפש נקודות אותן
ניתן לשפר, לטובת הדיירים.


בתמונה למעלה: פרויקט ז'בוטינסקי 48, חולון לפני סיום הבנייה.

הפגישה עם המהנדס מתכנן החיזוק, גם היא חשובה, שכן המפקח צריך להבין את הפתרונות ההנדסיים
ובמילים אחרות, להבין, כמה מורכב הביצוע. בדיקת מהנדס מפקח את מהנדס התכנון, מבטיחה מינימום
טעויות וחוסר סנכרון של תוכניות הקונסטרוקציה עם תוכניות האדריכליות.
במיזם תמ"א 38 של חיזוק ותוספת קומות, ישנן נקודות כשל, כגון השלב בו יוצקים מעל גג הבניין הקיים.|
מהנדס מפקח, צריך לבדוק נקודות אלו, ע"י בדיקת הפתרון ההנדסי שמציע המהנדס המתכנן.

בשלב הבא, מפקח בנייה מטעם הדיירים, נפגש שנית עם עורך הדין של הקבוצה ועם הדיירים או הועד הנבחר,
נותן סקירה של מצב התכנון, חוות דעת לגביי התיקונים במפרט אותם הציעה החברה היזמית, כולל המלצות,
רעיונות וכלים למשא ומתן, ע"מ לשפר את ההצעה ולהבהיר את המשמעויות המקצועיות שלה, לדיירים.

ניגוד אנטרסים:

עלות השירות של משרד המפקח, חלה על החברה היזמית. הנושא מבוצע דרך משרד עורכי הדין ע"מ למנוע ניגוד אינטרסים.
הדיירים אף יכולים לדרוש שהתשלום למשרד הפיקוח יעבור דרכם. המפקח נבחר ע"י בעלי הדירות
והחברה היזמית לא יכולה לפטר אותו. באופן זה, ברור שעל המפקח לראות את טובת הדיירים.

מהנדס בניין (אינג') צבי אילון מתראיין בתוכנית הבוקר של אברי גלעד בערוץ 2:

פיקוח על הביצוע יכלול בדיקת תוכנית אחרונה לביצוע, המתאימה לכיווני האוויר בנכס, הימצאות
של היתר בנייה וגרמושקה (בתוכנית הגרמושקה יש את תוכניות הביצוע המאושרות של פיקוד העורף עבור המממדים) עם חתימה של פיקוד העורף.
המפקח יוודא שהקבלן (של החברה היזמית), מהנדס הביצוע ומנהל הפרויקט, מבינים את חשיבות דרישות המפרט
ושתוכנן מספיק זמן, לכל יסוד לקבל את הכוח שלו בהמשך ליציקה.
המפקח יוודא שהקבלן מפריד את אזורי העבודה ואזורי הגישה של הדיירים. בנוסף חשוב לבדוק
שיש תאורה באזורי המעבר, תאורת חירום, שילוט אתר בנייה המזהיר בפני הסכנות וגידור מקצועי
לפי תקן.

עדכון הדיירים:

המפקח יעדכן את הדיירים ויעביר להם דו"ח סיכום שבועי.  העדכון יכלול מידע כללי על מצב המיזם, בטיחות באתר,
התייחסות לקצב התקדמות העבודה, ביחס ללוחות הזמנים שנקבעו, האם נמצא מנהל עבודה מוסמך משרד העבודה באתר,
מצב הטיפול בריג'קטים שנתנו בביקורים קודמים, תמונות, מעקב אחר טיפול בבעיות ואף, מידי פעם, וידיאו עם הסבר מהשטח.

לקבלת מידע נוסף או/ו קביעת פגישת היכרות לצורך התרשמות, חייגו: 077-3210345 או במייל:
tomer@bzt.co.il

 


פרויקטים אחרונים בפיקוח משרדנו:

 

פרויקטים בביצוע:
יהודה המכבי 51, תל אביב – שני בניינים שהוגדרו מבנים מסוכנים מעל מי תהום בגובה 6 מטר.
חיזוק על בסיס רפסודה וכלונסאות בנטונייט.
דיזינגוף 126 תל אביב – פרויקט ובו קושי רב מבחינת נגישות, הריסה ידנית.
יהלום 9, פ"ת. תוספת לתמ"א 38 – תוספת בנייה וקומות למבנה ללא הריסה. חיזוק על בסיס כלונסאות.
ז'בוטינסקי 48, חולון – תוספת בנייה ותוספת קומות – דיירים אינם גרים במבנה.
קלעי 8 פתח תקווה.
פרויקטים בהיתרים:
בלוך 42, ת"א.
שנקין 55 גבעתיים.
ברזילי 7, חולון.
הערבה 35-37-39 חולון.
ספיר 10 חולון.
הפרטיזנים 10-12 הרצליה.
צג בנות 15 ראשון לציון.
ז'בוטינסקי 54 ראשון לציון.
גבעתי 15, בת ים.
גבעתי 10, בת ים.

בתמונה: תחילת עבודות. בדיקת מפקח מטעם הדיירים בפרויקט תמ"א 38 ביהודה המכבי 51, תל אביב.

בתמונה: תחילת עבודות. בדיקת מפקח מטעם הדיירים בפרויקט תמ"א 38 ביהודה המכבי 51, תל אביב.

ביקורת לאחר שנת הבדק:

שירותו של מפקח הבנייה מטעם הדיירים, מסתיים, לאחר הגשת חוות הדעת, שנה לאחר סיום הבנייה.
חוות הדעת תכלול התייחסות לליקויים והסבר על דרכי הפתרון המומלצות.

בתמונה בחץ שחור, קוצים שנקדחו לחיבור קורת יסוד של המבנה הישן לרפסודה החדשה. כל 20 ס"מ
ברזל בקוטר 16 בעזרת דבק איפקוסי לפי פרט המהנדס המתכנן:

קוצים לחיבור יסוד רפסודה

קוצים לחיבור יסוד רפסודה