טלפון - 077-3210345|tomer@bzt.co.il
איך מבטחים את קבלת הדירה או אי אובדן הנכס – תמ"א 38/2 2017-11-20T12:36:10+00:00

איך מבטחים קבלת הדירה ואי אובדן הנכס – תמ"א 38/2

הבטחת קבלת הנכס

זוג צעיר בעל שני ילדים ולו דירת 4 חדרים בבניין שעבר בדיקת היתכנות, מבקש לעשות תמ"א 38 של הריסה ובניית בניין חדש, ע"מ בעיקר לקבל עוד חדר, לילד שלישי ולהימנע מעלייה
במדרגות לקומה שלישית, ע"י שימוש במעלית חדשה שיקבלו. לעומתם, אח ואחות אחראים על דירה באותו בניין בו מתגוררת אימם, אישה מבוגרת, שכבר מתקשה לעלות במדרגות, גם היא גרה בקומה שלישית.
האח והאחות, שרוצים להבטיח את קבלת הנכס, מודאגים מהמצב בו הורסים את הבניין החדש ולפתע נמצאים במצב בו יש מגרש ריק, ללא דירה כלל.

קל להבין, את החשש ההגיוני של אובדן הנכס. איך מוודאים שהבניין החדש ייבנה, גם אם ההתנהלות של חברת היזמות לא תהיה כפי שהבטיחה? מה עם פשיטת רגל, או ריב פנימי בין שותפים?
כיום, קיים ניסיון רב בשוק ההתחדשות עירונית ועורכי הדין במשרדים הגדולים מטפלים במאות פרויקטים. המנגנון המוכר והטוב ביותר להבטחת ביצוע הפרויקט נקרא: ליווי בנקאי סגור.
ליווי הבנק, הנרכש ע"י היזם, מבטיח את בעלי הדירות, ונדרש ע"י עורך דינם. במקרה בו החברה היזמית לא תעמוד בהסכם, תיסגר או תפשוט רגל, נכנס הבנק לפעולה וממנה חברה יזמית חדשה.
הסיכון המודבר אינו משמעותי, שכן במצב זה, צפוי עיכוב של 6-8 שבועות, עד למציאת יזם חדש שימונה ע"י הבנק.

אחריות הבנק:

הבנק, שחושש לכספו, יודע לבצע בדיקה מקיפה לבעלי חברת היזמות וחוסנם הפיננסי, כמות ההון העצמי שלהם והיכולות המקצועיות להוציא את הפרויקט לפועל. בנוסף, דורש
הבנק מהחברה היזמית להשתמש בשמאי מקרקעין, מקובל על הבנק, לצורך ביצוע תוכנית עסקית מפורטת ועדכנית, שתוכיח, שגם במצב שוק פסימי, הפרויקט יהיה רווחי ויאפשר לחברה היזמית לסיים אותו עם רווח.

הגנות נוספות:

הגנות נוספות אותן דורשים עורכי דין האחראים על האינטרסים של בעלי הדירות, יהיו בצורה של ערבויות בנקאיות. ערבות בנקאית היא סכום כסף, אותו מעבירה החברה היזמית לבנק.
במקרה בו לא תעמוד החברה היזמית בהתחייבותה, סכום הכסף הזה ייפדה ע"י בעלי הדירות.
ערבות בנקאית תופקד עבור ביצוע הפרויקט. ערבות נוספת תופקד עבור תשלום שכר הדירה החלופית של כל בעלי הדירות.

חוק המכר:

חוק המכר גם הוא מגן על בעלי הדירות הקיימות, כיוון שהוא מאפשר ליזם לבקל תשלום על דירות שימכור לפי שלבי התקדמות. 7% במכירה, אחוז נוסף בקבלת היתר וכך הלאה.
באופן זה החשש מיזם שמקבל את הכסף בטרם ביצע את הבנייה, יורד מהפרק.

בדיקת היזם:

למרות כל ההגנות, אין תחליף לבדיקה אישית של בעלי הדירות את החברה היזמית:
תוכלו לבדוק מי הם מנהלי החברה ומאיזה תחום הם מגיעים ומה הרזומה שלהם.
מהיכן מגיע ההון העצמי של החברה.
האם יש תביעות משפטיות פתוחות נגד החברה וכו'.
אם מנהלי החברה פותרים עבורכם בעיות, האם הם מתנהלים באופן מקצועי.

למידע נוסף חייגו: 077-3210345 או כתבו לנו ל office@bzt.co.il