איך לבחור עורך דין לתמ"א 38 2018-08-02T17:11:46+00:00

איך לבחור עורך דין לתמ"א 38?  או יותר מדויק:
איך לשמור על האינטרסים של הדיירים?

קשיים רבים קיימים בבחירת עו"ד דיירים. האם לבחור במשרד גדול או קטן, האם להתערב בעלות שכר הטרחה שיקבל עורך הדין או לא?
עורך דין הוא איש אמונם של הדיירים ובחירה בו נותנת לו כח רב, דבר שמקשה עוד יותר על הבחירה.
עורך הדין מקבל שכר טרחה מהחברה היזמית, אך שכר הטרחה הזו משקף חלק מהתמורות שמקבלים הדיירים בעבור הזכויות שלהם.
תפקידו של עורך הדין של בעלי דירות במיזמי התחדשות עירונית הוא לשמור על האינטרסים המשפטיים של בעלי הדירות.
עורך הדין צריך לוודא שכל הבטוחות והביטוחים אכן מתקבלים מהחברה היזמית.
עו"ד מקצועי, יידע לקדם את סיום שלב החוזה במהירות, מבלי לוותר על ההגנות על בעלי הדירות.

מהם האינטרסים של בעלי הדירות?
1. ביטחון בקבלת רכושם חזרה (חדש או מחוזק).
2. קבלת תמורה משמעותית והוגנת.

אחד הקשיים העומדים בפני בעלי דירות בניהול מיזם תמ"א 38 הוא איך לבחור את מי
שייצג אותם.
רצוי לעשות מחקר ראשוני על כל גורם ולהבין את האינטרסים הקיימים. חברה יזמית לא אמורה
להמליץ לדיירים על עו"ד ולהיפך, עו"ד אינו אמור להמליץ על חברה יזמית, ובמיוחד אינו אמור להמליץ
על חברה יזמית אותה הוא מייצג כלקוח בפרויקטים אחרים.

האם צריך משרד עורכי הדין לתמ"א 38 להבין את הפרויקט ברמה הכלכלית או מי מנהל לכם את המשא ומתן?

הדיירים אחראים כלפי עצמם על הנושא המסחרי, לפני כל גוף אחר.
משרד עורכי הדין בו תבחרו, יחזיק ביתרון אם יש לו הבנה ויכולת לנתח עסקה באופן מקצועי, הקושי הוא, שניתוח של פרויקט מורכב (רוב הפרויקטים מורכבים) הוא תחום בו מעטים בקיאים.

כל פרויקט הוא שונה ברווחיות שלו או במילים אחרות, זכויות בנייה של בניין, הן בעלות שווי ייחודי לבניין.
פה קבור הכלב, שכן משרד עורכי דין, מנוסה ככל שיהיה, זקוק למשרד אדריכלים, משרד מהנדסים מפקח
ולעיתים אף לשמאי מקרקעין, על מנת להבין את שווי זכויות הבנייה. נושא נוסף מוסיף על קושי:  המודל העסקי של המיזם
יכול להיות שונה בין חברה יזמית אחת לשנייה.

למידע נוסף שלחו מייל office@bzt.co.il ונציגנו יחזור אליכם בהקדם.

עוד על תפקידו של עורך הדין בתמ"א 38:
משרד עורכי הדין שנבחר ע"י הדיירים צריך להכין את חוזה ההתקשרות מול החברה היזמית ומול אנשי המקצוע השונים אותם תבחרו.
מול החברה היזמית, ייקבע בהסכם: הגדרות (החלקה, הבניין, הכניסות, הגג, הדירות ודירות היזם, חניות וכו'), הצהרות והתחייבויות הצדדים, מהות העסקה לפי שלבים,
פעולות הנוגעות למבנה מסוכן (במידה והמבנה מסוכן), תכנון המיזם, ביצוע המיזם, פיקוח ויועצים, שילוט, הוצאות ותשלומים, אחריות ושיפוי,
בטוחות – ערבויות בנקאיות, ביטוח, יצוג ושכ"ט, רישום, מפרט טכני (מפרט עליו יעבוד מהנדס מפקח מטעם הדייירים)
לוחות זמנים, התיחסות לאיחור בביצוע, יפוי כח, יפוי כח בלתי חוזר. רשימת בעלי הדירות, תיאור הזכויות וחתימות.
בין היתר הערבויות הבנקאיות, לכל נושא. קצב הורדת הערביות לפי התקדמות הבנייה ובאישור
מהנדס מפקח שאכן הבנייה הגיעה לשלב המתאים להסכם.

עו"ד צריך, בעזרת המפקח מטעם בעלי הדירות, לדרוש מהחברה היזמית, קבלת מפרט טכני עשיר.
עורך הדין גם מטפל בנושא פתירת הבעיות המשפטיות של דייר סרבן. כיום, כוחם של הדיירים הסרבנים
ירד משמעותית בשל פסיקות בית המשפט על פיצויי כספי גבוהה לשאר הדיירים.

משא ומתן לפי סעיפים בהסכם הוא גם חלק מתפקידו של עורך הדין, אך רצוי שבעלי הדירות יעמדו כגוף אחד
ויתמכו בעורך הדין שלהם, ע"מ שיהיה יעיל במשא ומתן מול החברה היזמית.

למידע נוסף שלחו מייל ל office@bzt.co.il

 

WhatsApp chat