טלפון - 077-3210345|tomer@bzt.co.il
איך לבחור עורך דין לתמ"א 38 2017-07-26T14:17:15+00:00

איך לבחור עורך דין לתמ"א 38?  או יותר מדויק:
איך לשמור על האינטרסים של הדיירים?

*מאמר מאת מהנדס בניין, מנכ"ל בצת אילון, צבי אילון

תפקידו של עורך הדין של בעלי דירות במיזמי התחדשות עירונית הוא אחד: לשמור על האינטרסים של בעלי הדירות.
איך מוודאים שעורך הדין אכן עושה זאת?
בודקים את הבנתו העסקית כלכלית של העסקה. אם עורך הדין יודע לנתח לכם את העסקה
אותה מציעה לכם החברה היזמית ויודע לומר את האחוז בעסקה אותו נהוג לקבל, ביחס לפרויקטים
אחרים, תקבלו נתון אותו תוכלו לבדוק.

מהם האינטרסים של בעלי הדירות?
1. ביטחון בקבלת רכושם חזרה (חדש או מחוזק).
2. קבלת תמורה משמעותית והוגנת.

בעלי הדירות הם בעלי זכויות הבנייה ולכן יש חשיבות עליונה להבין את ערך הזכויות האלו – הן שלכם!
אם לדוגמה מותר לבנות 100 דירות חדשות ובעלי הדירות מחזיקים ב 15 דירות בפרויקט במרכז
הארץ. סבירות גבוהה מאוד היא שכל בעל דירה יקבל לפחות 2 דירות חדשות.
כלומר 33% אחוז לפחות מערך הפרויקט. ככל שמתקרבים לתל אביב, עולים האחוזים וככל
שיורדים מעלות 20 אלף ש"ח למכירה, למ"ר, יורדים האחוזים ככלל אצבע.

רוצים לדעת איך לחשב את האחוזים שמגיעים לכם מהפרויקט?
צרו קשר במייל: office@bzt.co.il ונציגנו יחזור אליכם בהקדם.

בפגישה עם עו"ד בה הייתי לאחרונה, תאר בפני עורך הדין מקרה של טעות בהתנהלות שלו:
עו"ד שכח לקבל יפויי כח מבעלי הדירות, לצורך קבלת המימון הבנקאי. קבלן החל לבנות את
שלד הבניין וכאשר ניגש עו"ד להחתים את בעלי הדירות, ריב שכנים, על מיקום צינור ביוב,
גרם לכך שאחד מבעלי הדירות לא הסכים לחתום על יפויי הכח והפרויקט נתקע ללא מימון במשך שנים
ונגרר לתביעות משפטיות.

אחד הקשיים העומדים בפני בעלי דירות בניהול מיזם תמ"א 38 הוא איך לבחור את מי
שייצג אותם. עבור בעלי הדירות, מדובר לרוב בפרויקט אחד ובשמירה על הנכס החשוב להם
ביותר – הדירה שלהם או של ילדיהם. בעלי הדירות צריכים ללמוד את השוק ולהבין את ההבדל
בין שתי העסקאות האפשריות לביצוע:
1.  עסקת תמ"א 38 והתקשרות מול חברה יזמית.
2. עסקת תמ"א 38 עם חברת ניהול.
העסקה השנייה משפרת מאוד את הרווחיות במיזם, בשל הורדת המיסוי בעסקה,
אך נדרשת היכרות עם משרדי עורכי דין מנוסים בתחום, שיודעים ללוות תהליך מסוג זה.

בעלי הדירות יכולים לבחור:

בעלי הדירות בוחרים מספר אנשי מקצוע ממספר משרדים מהם יקבלו
שירות. חשוב להפעיל כמה שיותר אנשי מקצוע (אדריכל, עו"ד, מהנדס מפקח ושמאי מקרקעין), עוד
בתחילת הדרך ולפני משא ומתן עם חברה יזמית.
במידה ובוחרים לעבוד עם חברת ניהול פרויקטים, במקום חברה יזמית, יש לבחור משרד עו"ד מתאים.
תוכלו לקרוא מדוע צריך אדריכל (הקליקו כאן).

מדוע צריך משרד עורכי הדין לתמ"א 38 להבין את הפרויקט ברמה הכלכלית או מי מנהל לכם את המשא ומתן?

משרד עורכי הדין בו תבחרו, צריך הבנה כללית – עסקית ומשפטית ולא רק ידע וניסיון משפטי.
כל פרויקט הוא שונה ברווחיות שלו או במילים אחרות, זכויות בנייה של בניין, הן בעלות שווי ייחודי לבניין.
פה קבור הכלב, שכן משרד עורכי דין, מנוסה ככל שיהיה, זקוק למשרד אדריכלים ומשרד מהנדסים מפקח
ולעיתים אף לשמאי מקרקעין, על מנת להבין את שווי זכויות הבנייה וכן את המודל העסקי של המיזם וכך, בעזרת
משרד המפקח לנהל משא ומתן ממצא ואמיתי עם החברה היזמית.
אם הזכויות שלכם שוות הרבה, מדוע לא לדרוש מפרט טכני עשיר? או תוספת בתמורה כספית? בעלי הדירות, עורך הדין שלהם וכל היועצים
צריכים לדעת את שווי הנכס שאם לא כן, כיצד ניתן להיכנס למשא ומתן? ברור שהחברה היזמית תחזיק ביתרון ידע.

בשיטה השנייה, בה עובדים עם חברת ניהול, קל יותר להבין את שווי הזכויות שכן, המידע גלוי לבעלי הדירות.

למידע נוסף שלחו מייל office@bzt.co.il ונציגנו יחזור אליכם בהקדם.

כמנכ"ל משרד מהנדסים ומפקחים וותיק (35 שנות ניסיון), אני קורא חוזים אותם מכינים משרדי עורכי הדין השונים ולמד מהחוזה על ההבנה
והניסיון של עורך הדין וכן האם הוא מגן ושומר מספיק על האינטרסים של הדיירים.

משרדנו מציע פתרון ניהולי של מספר אנשי מקצוע לליווי בעלי הדירות. אנו ממליצים לבעלי דירות על מספר משרדי עורכי דין
אותם מצאנו מקצועיים, מנוסים והכי חשוב אמינים, בנוסף נפנה אתכם למשרד האדריכלים המתאים ביותר לכם (אנו עובדים עם עשרות משרדי אדריכלים),
מבחינת היכרות עם הרשות, יכולת מוכחת לתכנן מיזם בעל נראות מעולה וכן יכולת מוכחת לקידום והוצאת היתר בנייה במהירות גובהה.
בנושא הפיקוח, כתיבת המפרטים, תיאום תכנון ובקרה על איכות הבנייה והחומרים, נסביר על הדרך הנוכנה לפעול בנושא.

עוד על תפקידו של עורך הדין בתמ"א 38:
משרד עורכי הדין שנבחר ע"י הדיירים צריך להכין את חוזה ההתקשרות מול החברה היזמית או מול חברת הניהול ומול אנשי
המקצוע השונים אותם תבחרו.
מול החברה היזמית, ייקבע בהסכם: הגדרות (החלקה, הבניין, הכניסות, הגג, הדירות ודירות היזם, חניות וכו'), הצהרות והתחייבויות הצדדים, מהות העסקה לפי שלבים,
פעולות הנוגעות למבנה מסוכן (במידה והמבנה מסוכן), תכנון המיזם, ביצוע המיזם, פיקוח ויועצים, שילוט, הוצאות ותשלומים, אחריות ושיפוי,
בטוחות – ערבויות בנקאיות, יצוג ושכ"ט, רישום, מפרט טכני (מפרט עליו יעבוד מהנדס מפקח מטעם הדייירים ואם ניתן, בשיתוף עם אדריכל הדיירים),
לוחות זמנים, התיחסות לאיחור בביצוע, יפוי כח, יפוי כח בלתי חוזר. רשימת בעלי הדירות, תיאור הזכויות וחתימות.
בין היתר הערבויות הבנקאיות, לכל נושא. קצב הורדת הערביות לפי התקדמות הבנייה ובאישור
מהנדס מפקח שאכן הבנייה הגיעה לשלב המתאים להסכם.

עו"ד צריך, בעזרת המפקח מטעם בעלי הדירות, לדרוש מהחברה היזמית, קבלת מפרט טכני עשיר, אותו כתבו המפקח והאדריכל.
עורך הדין גם מטפל בנושא פתירת הבעיות המשפטיות של דייר סרבן. כיום, כוחם של הדיירים הסרבנים
ירד משמעותית בשל פסיקות בית המשפט על פיצויי כספי גבוהה לשאר הדיירים.

משא ומתן לפי סעיפים בהסכם הוא גם חלק מתפקידו של עורך הדין, אך רצוי שבעלי הדירות יעמדו כגוף אחד
ויתמכו בעורך הדין שלהם, ע"מ שיהיה יעיל במשא ומתן מול החברה היזמית.
במקרה של עסקה עם חברת ניהול, משרד עורכי הדין הבקיא בתחום, ילווה וינחה את בעלי הדירות כיצד לפעול
ע"מ לקבל את הטבות המיסוי.

אם במהלך הוצאת ההיתר, ניתנות זכויות נוספות, שוב צריך עורך הדין להיכנס לעבודה ולפתוח את
המשא ומתן מול החברה היזמית, כיוון ששווי הזכויות של בעלי הדירות השתנה.

למידע נוסף שלחו מייל ל office@bzt.co.il