איך לבחור יזם לתמ"א 38 2018-04-10T10:09:18+00:00

איך לבחור יזם לתמ"א 38?

מאמר זה, נכתב ע"י מהנדסים במשרדנו, ע"מ להסביר לכם בעלי הדירות, איך תוכלו לקדם פרויקט תמ"א 38 ביעילות ומהירות.

ישנם יזמים שונים בתחום התמ"א, חלקם בעלי מקצוע מענף הבנייה כגון מהנדסים ואדריכלים וחלקם אנשי עסקים מתחומים שונים.
ראשית נבין מה תפקידו של יזם?
תפקידו של היזם הוא לבחון את המגרש והבניין, ללמוד ולחקור את כלל הנושאים שיגדירו את הפרויקט שלכם. עליו לגשת
לעיריה ולהתייעץ עם אדריכלים ע"מ להבין מה הוא יכול להציע לבעלי הדירות, ע"מ שיהיה פרויקט בנייה מקצועי ורווחי לכל
הצדדים. לאחר בדיקת היתכנות, היזם מבין את המשתנים השונים ויודע לחשב את הרווחיות בפרויקט. אם הרווחיות גבוהה,
יוכל היזם להציע הצעה בה כלולים הטבות רבות וככל שהרווחיות צונחת, כך יפחתו התמורות שיציע לבעלי הדירות.
לעיתים, נראה שיזמים שונים שתפגשו, מציעים את אותה הצעה עם שינויים קטנים ולפעמים ההבדלים בהצעה, גדולים. יחד עם זאת, חשוב להבין שישנם
מספר פתרונות לבצע כל פרויקט ושלעיתים, הצעת פתרון יצירתית, עשויה לאגד את כל בעלי הדירות, כיוון שהיא עונה על
דרישותיהם באופן מדויק.

חברה יזמית היא הגוף האחראי על הפן הפיננסי בפרויקט. עליה לגייס תמיכה של בנק לצורך קבלת ליווי בנקאי סגור וכן לממן את כל הערבויות הנדרשות
ע"י עורך דין הדיירים.
החברה היזמית אחראית על קידום הפרויקט בעזרת צוות יועצים מהתחום, לצורך קבלת היתר בנייה.
לאחר קבלת ההיתר, הקבלן המבצע, אותו בחרה החברה היזמית (לדיירים ניתנת זכות וטו על בחירת קבלן), יגדר את אתר הבנייה ויתחיל בעבודות הבנייה.
החברה היזמית בוחנות את הפרויקט שלכם, ומבקשת "נו שופ" (No Shop) שהוא מזכר הבנות ראשוני, המצהיר שבעלי הדירות אינם מחפשים
חברה יזמית אחרת ונותנים לחברה ספציפית מספיק זמן ע"מ להעביר טיוטות חוזים בין עורכי הדין של שני הצדדים ולהפיק את המפרט הטכני
עד להסכמה על הפרטים מול בעלי הדירות. בשלב המפרט הטכני, נעזרים בעלי הדירות במפקח בנייה מטעמם.

לאחר סיכום הפרטים המשפטיים והמסחריים (המפרט הטכני), חותמים על חוזה התקשרות.

איך תדעו לאיזו חברה יזמית לתת נו שופ? או איך בודקים חברה יזמית?
ראשית, בפגישה עם החברה צריך לראות את רמת הבנת הצוות בתחום ואת רמת הבקיאות
במצב ובאפשרויות לבנייה (האם הגיעו היזמים מוכנים לפגישה) של הפרויקט שלכם.
שנית צריך להבין את רמת הוודאות של העסקה (האם העסקה בטוחה עבורכם) ודבר שלישי, יש לבחון מהו התגמול
אותו מציעה החברה היזמית.

החברה שעונה הכי טוב על שלושת הקטגוריות הנ"ל, ראויה לקבל נו שופ ולהתקדם לשלב הבא.

1. רמת הבנה ומוכנות:
מה ניתן לבנות, מה אומרים בעירייה, מה אומר החוק, מהו מרכיב המיסוי בפרויקט ומי משלם אותו, מהם פתרונות
החנייה. מהם הפתרונות היצירתיים.
2. רמת הוודאות: מהם הסיכונים בביצוע העסקה? איזה מודלים קיימים לביצוע העסקה? מהם הבטוחות
ומהם הערבויות? האם לחברה איתנות כלכלית ושם טוב בתחומה?
3. מהו התגמול? האם מקבלים דירה גדולה יותר? האם מקבלים בנוסף תגמול כספי?

מיזמי תמ"א 38 הינם מיזמים מורכבים שצריכים להתנהל ע"י אנשי מקצוע אותם בוחרים לאחר מחקר רציני.
עו"ד ששכח להחתים את הדיירים על יפויי כח, ימנע גיוס ברגע האמת של הבנק, לצורך קבלת
המימון הבנקאי, דבר שעלול לתקוע את הפרויקט. אדריכל שאינו מפוקח ע"י מנהל הפרויקט, עלול לשכוח
פרטים לאורך ההגשה ולעכב את קבלת ההיתר בחודשים רבים. ריב בין שכנים וחלוקה לא שווה של
התמורות, עלולה להפסיק את המיזם. כל גוף המצטרף לעסקה,  צריך להיות אחראי ולקדם את חלקו שלו.

למידע נוסף וקביעת פגישת היכרות חייגו: 077-3210345 או שלחו מייל ל office@bzt.co.il

בוידיאו המצורף: דוגמה לפרויקט בנייה מוצלח ואיך יכולה להראות דירה בסיום פרויקט תמ"א 38

בחירת החברה היזמית:
בחירת החברה היזמית היא בחירה חשובה ביותר שכן ברור שבעלי דירות מעוניינים בחברה אחראית ומסורה, שתסיים
את המיזם באופן ראוי, תוך עמידה בלוחות הזמנים, גם אם נתקלה בקשיים בלתי צפויים בדרך.
התמורה עליה תשאו ותיתנו עם החברה היזמית, גם היא מרכיב גודל בהחלטה הסופית.

בחירת הקבלן:
קבלן נבחר ע"י החברה היזמית כאשר לבעלי הדירות ניתנת זכות וטו. קבלן שאינו עונה על הדרישות
המקצועיות, אינו פועל לפי חוק התכנון והבנייה, התוכניות והמפרטים הטכניים לביצוע, יוחלף ע"י החברה
היזמית.

למידע נוסף וקביעת פגישת היכרות חייגו: 077-3210345 או שלחו מייל ל office@bzt.co.il 

WhatsApp chat