אדריכל תמ"א 38 2018-08-02T17:35:28+00:00

אדריכל לתמ"א 38 – מאמר ידע

תכנון פרויקט בנייה מתבצע ע"י צוות יועצים ומהנדס מנהל פרויקט שאחראי לנהל אותם.
ראש היועצים והדמות שמתחילה את התכנון הוא האדריכל. האדריכל אחראי על נראות המבנה מבחוץ וכן על תכנון
חלוקות החללים והאזורים השונים בדירות ובשטחים המשותפים (לעיתים חלקות הפנים מתבצעת ע"י מעצב פנים).
האדריכל עובד בשיתוף הדוק עם מהנדס מנהל הפרויקט, שאחראי על תרגום רצון בעלי הדירות והיזם לשפה מקצועית אותה יבין האדריכל.
לדוגמה, בעלי דירות בפרויקט שעובר התחדשות עירונית, אינם רוצים להפסיד כיווני אוויר או אם בבעלותם דירה כלואה, יתכן וידרשו דירה פינתית במקום (בתמ"א 38/2).

האדריכל צריך לפתור את הבעיות הקיימות בכל פרויקט, החל מפתרון החנייה ועד לפתרון בעיות ואילוצים קשים הקיימים בפרויקטי תמ"א 38/1.

אדריכל לתמ"א 38 צריך להבין את הצרכים של הפרויקט ברמה העסקית ולהתמודד עם האילוצים המקצועיים
שנוצרים בעקבות הבקשות של בעלי הדירות והיזם. יצירתיות אדריכלית יכולה לעשות פלאים לפרויקט, כאשר
התכנון האסטרטגי נכון. בנוסף, אדריכל אשר מבין היטב את התב"ע, תוכנית המתאר, התמ"א והלך הרוח ברשות, יכול
להיות הגורם שמוביל היתכנות של פרויקט.

אז כיצד בוחרים אדריכל מתאים ומה צריך לשאול אותו?
שאלת מיליון הדולר. ללא ספק אדריכל מתאים הוא אינטרס מוביל בעבור היזמים, לכן בתחום התמ"א חברה יזמית שיודעת
לבחור אדריכל מתאים, תחזיק ביתרון יחסי בולט.

אדריכל תמ"א 38 עומד בפני אתגרים שונים: עליו לספק לבעלי הדירות המקוריים, פתרון חדש שאינו פוגע להם בכיווני האוויר, באיכות החיים ואף משפר פרמטרים שונים כגון, גודל הדירה, מיקום וגודל החלונות, שיפור חלוקת
החללים וניצול נכון של החלוקה, כל זאת, תוך התחשבות בגבולות הכלכליים של המיזם וברצון לספק מבנה מעוצב ברמה גבוהה..

אדריכל לתמ"א 38 יידע לקרוא את תוכניות התב"ע (תוכנית בינוי ערים) המורכבות ולהבין את משמעות הזכויות אם מבצעים הריסה ובנייה מחדש.
האדריכל בודק את ההקלות, עד לאן אפשר להגיע עם הממ"ד, מבלי לפגוע בחניות,
עד היכן ניתן להגיע עם מרפסת השמש והיכן ניתן למקם מעלית, בנוסף יידע האדריכל
לבנות לדיירים פרוגרמה שתתאר את המוצר הסופי המקצועי ביותר שהם יכולים לקבל:
בניין מושקע, בעל נראות מעולה, אשר האדריכל והמפקח כותבים עבורו מפרט טכני מרשים, מהווה
אבן דרך למוצר מעולה – בניין בעל ערך. בעלי הדירות, עורך דינם, היזם, המפקח והאדריכל, צריכים לשלב כוחות ע"מ לספק את הפתרונות הנכונים עבור כל פרויקט. פרויקט יזמות תמ"א עשוי להיות מאוד רווחי עבור כל הצדדים ומציאת נקודת האיזון בה הפרויקט טוב לכולם, היא אתגר בפני עצמו.

בדיקת ההיתכנות:

אחד התפקידים החשובים של אדריכל הוא לעזור בבדיקת ההיתכנות ע"מ שכל הצדדים ידעו מה מותר לבנות:
כמה קומות, כמה דירות, באיזה גודל, כיווני אוויר, חניות ועוד פרמטרים המשפיעים על הבנת ערך הזכויות. במקרים רבים
ישנן בעיות בבניין, בהן צריך האדריכל להיעזר ביועצים נוספים, לאחרונה נתקלנו בשתי בעיות מסוג זה,
אחת בתחום החניות והשנייה בתחומו של היועץ האקוסטי, מקרה בו צריך לפתור את בעיית הרעש של מעלית
העוברת בתוך חלק מהדירות.

תוכניות עבודה:
בהמשך תהליך התכנון (לקראת קבלת היתר הבנייה), יכין האדריכל תוכניות עבודה למכרז ואז לביצוע. בשימוש בתוכנת רביט לדוגמה, יכולים היועצים לראות את התוכנית שלהם בתוך התוכנית האדריכלית בתלת מימד וכך ניתן לזהות בקלות אי התאמות בתוכנית.

לאחר קבלת ההיתר ותחילת העבודות, מגיע האדריכל לפיקוח עליון, במיוחד בנקודות המורכבות לביצוע, שכן
הוא מכיר היטב את המוצר שתכנן ויכול לעזור למנהל הפרויקט ולמהנדס המפקח, לאתר\למנוע טעויות הקשורות באדריכלות בביצוע.

תוכנית אסטרטגית לפרויקט תמ"א 38:

תוכנית אסטרטגית צריכה להתבצע ע"י בעלי הדירות והחברה היזמית.
ראשית יש ללמוד את משמעות המס בפרויקט, שכן הוא עלול להוות אף 30% מסך הפרויקט.
לאחר לימוד האפשריות, מומלץ לבחור במודל המתאים ביותר, עליו ימליץ לכם משרד עו"ד המתמחה
במיסוי.
באזורים יקרים משתלם להשקיע יותר בסטנדרט הבנייה, שכן גם בעלי הדירות וגם החברה היזמית
יקבלו רווח נאה, בזמן מכירת הדירות החדשות.

למידע נוסף חייגו: 09-8912043 או שלחו מייל ל zvi@bzt.co.il 

 

לוח זמנים לקבלת היתר בנייה:

צוות יועצים הכולל מנהל פרויקט שעובד לפי תוכנית גאנט מסודרת, בה הכל נגזר מ T-time שהוא החתימה
של בעלי הדירות על הסכמי ההתקשרות, יעבוד בירידה לפרטי פרטים ללא פשרות להשגת ההיתר.
בניין שהוצא עבורו היתר, הופך לפרויקט אמיתי, שכן ניתן לקבל את המימון הבנקאי ולהתחיל בביצוע.

למידע נוסף חייגו: 09-8912043 או שלחו מייל ל zvi@bzt.co.il 

מה עושה אדריכל לתמ"א 38 ומהי האחריות שלו?

אדריכל לתמ"א 38, מתחיל את עבודותו בלימוד הנתונים של המגרש, הבניין, קווי הבניין ותיק הבניין.
האדריכל צריך להתעדכן באופן שוטף בשינויים והעידכונים של חוק התמ"א, של התב"ע (תוכניות בינוי ערים) להכיר את הדרישות ברשות בה רוצים לבנות (כל רשות מנתחת ומפרשת אחרת את דרישות תוכנית התמ"א).
אדריכל יגיש לדיירים את המסקנות של המחקר במצגת בה יראה לדיירים מספר חלופות אפשריות לנראות הבניין החדש,
יסביר על התהליך ומאוחר יותר, לאחר שנחתם חוזה התקשרות בין הדיירים לחברה היזמית, יתחיל בהליך הרישוי בליווי המתכננים היועצים בפרויקט: מנהל פרויקט, קונסטרוקטור, יועץ חשמל, מהנדס האינסטלצייה והדולחין, מהנדס התנועה והחניות, יועץ הנגישות, יועץ התאורה, האקוסטיקה, אדריכל הנוף ועוד.

בהמשך אדריכל תמ"א 38 עשוי, בהתאם להסכם, להיפגש עם בעלי הדירות לתכנון ספיציפי של דירתם.

האחריות של אדריכל תמ"א 38 היא להעביר מידע מקצועי לבעלי הדירות ולמהנדס מנהל הפרויקט שנבחר ע"י בעלי הדירות, כך שיוכלו לקבלת החלטות ברמה העסקית. משרד אדריכלים מקצועי, יידאג למקסם את הפוטנציאל הגלום במיזם.

שאלה נפוצה בה אנו נתקלים על בסיס יומי היא: "אם החברה היזמית משלמת לאדרכיל, איך ניתן לשמור שלא יהיה ניגוד אינטרסים?"
התשובה לשאלה זו היא בחירת האדריכל ע"י הדיירים בשיתוף עם החברה היזמית.

למידע נוסף חייגו: 09-8912043 או שלחו מייל ל zvi@bzt.co.il 

WhatsApp chat