אדריכל תמ"א 38 2018-11-14T14:27:50+00:00

אדריכל לתמ"א 38 – מאמר ידע

תכנון פרויקט בנייה מתבצע ע"י צוות יועצים ומהנדס מנהל פרויקט שאחראי לנהל אותם.
ראש היועצים והדמות שמתחילה את התכנון הוא האדריכל.
בתחום ההתחדשות העירונית, בו קיימים אילוצים רבים הקשורים בגודל המגרשים, תכנון שלא לפי תקנים, קשיי נגישות ועוד, הבחירה באדריכל בעל יכולת פתרון בעיות היא קריטית להצלחת פרויקט.
האדריכל קשוב לצרכי היזם, אך עליו להיות קשוב גם לבעיות אותם מעלים בעלי הדירות, כגון, הפחתה בכיווני אוויר, שינוי מיקום דירה ועליה בקומות או אף הבחירה להישאר באותו האיזור.

בעל דירת קרקע, עשוי לבקש לממש את זכותו להישאר בקומת הקרקע. בפרויקט של הריסה ובנייה, ייבנו מרתפי חנייה כך שהתכנון האדריכלי צריך להתחשב בכך שדירת הקרקע תיבנה מעל מרתפי החנייה.

תפקיד חשוב נוסף של האדריכל הוא ניתוח הזכויות והבנת המסמכים, החוקים השונים והלך הרוח של מחלקת ההנדסה של העירייה. בחירת אדריכל במיוחד בפרויקטים מורכבים הינה קריטית מכיוון שהאדריכל נידרש בהם ליכולות מורכבות מאוד של הבנה בתחום, גם בשל האילוצים במבנה, אך גם בשל הצורך לעבוד מול יועצים רבים, שכל אחד מהם, עלול לבקש בקשה שמשנה את תכנון הפרויקט. השילוב בין תכניות היועצים תוך שמירה על רצונות בעלי הדירות וצרכי היזם, הוא קושי מורכב ביותר.

האדריכל אחראי גם על נראות המבנה מבחוץ וכן על תכנון
חלוקות החללים והאזורים השונים בדירות ובשטחים המשותפים (לעיתים חלקות הפנים מתבצעת ע"י מעצב פנים).
האדריכל עובד בשיתוף הדוק עם מהנדס מנהל הפרויקט, שאחראי על תרגום רצון בעלי הדירות והיזם לשפה מקצועית אותה יבין האדריכל.
לדוגמה, בעלי דירות בפרויקט שעובר התחדשות עירונית, אינם רוצים להפסיד כיווני אוויר או אם בבעלותם דירה כלואה, יתכן וידרשו דירה פינתית במקום (בתמ"א 38/2).

בשלב תכנון הפנים של הדירה, נוהג היזם להקצות מספר שעות לכל בעלי דירה לצורך עבודה עם אדריכל הפרויקט, או עם מעצב פנים.

האדריכל צריך לפתור את הבעיות הקיימות בכל פרויקט, החל מפתרון החנייה ועד לפתרון בעיות ואילוצים קשים הקיימים בפרויקטי תמ"א 38/1.

אדריכל לתמ"א 38 צריך להבין את הצרכים של הפרויקט ברמה העסקית ולהתמודד עם האילוצים המקצועיים
שנוצרים בעקבות הבקשות של בעלי הדירות והיזם. יצירתיות אדריכלית יכולה לעשות פלאים לפרויקט, כאשר
התכנון האסטרטגי נכון. בנוסף, אדריכל אשר מבין היטב את התב"ע, תוכנית המתאר, התמ"א ואת תכניות המתאר ברשות, יכול להיות הגורם שמוביל היתכנות של פרויקט.

אז כיצד בוחרים אדריכל מתאים ומה צריך לשאול אותו?
שאלת מיליון הדולר. ללא ספק בחירת אדריכל חשובה עבור היזמים, לכן בתחום התמ"א חברה יזמית שיודעת
לבחור אדריכל מתאים, תחזיק ביתרון יחסי בולט.

אדריכל תמ"א 38 עומד בפני אתגרים שונים: עליו לספק לבעלי הדירות המקוריים, פתרון חדש שאינו פוגע להם בכיווני האוויר, באיכות החיים ואף משפר פרמטרים שונים כגון, גודל הדירה, מיקום וגודל החלונות, שיפור חלוקת
החללים וניצול נכון של החלוקה, כל זאת, תוך התחשבות בגבולות הכלכליים של המיזם וברצון לספק מבנה מעוצב ברמה גבוהה.

אדריכל לתמ"א 38 יידע לקרוא את תוכניות התב"ע (תוכנית בינוי ערים) המורכבות ולהבין את משמעות הזכויות אם מבצעים הריסה ובנייה מחדש.
האדריכל בודק את ההקלות, עד לאן אפשר להגיע עם הממ"ד, מבלי לפגוע בחניות,
עד היכן ניתן להגיע עם מרפסת השמש והיכן ניתן למקם מעלית או מעליות.

האדריכל מכין לבקשת היזם תכנית קונספט המראה קומה טיפוסית (או קומות טיפוסיות במידה ויש הבדלים בין הקומות), את חזית הבניין באופן קרוב ביותר למצב בו הוא ייבנה לבסוף. באופן זה יכול כל בעל דירה לראות את תכנון הדירה שלו,
ולראות שהתכנון ברמת המעטפת הינו ברמה גבוהה. בהמשך כאשר יפגשו בעל הדירה והאדריכל, ישלימו את נושא תכנון הפנים לפי דרישות בעל הדירה (כל עוד לא נפגעים אלמנטים הנדסיים).

בדיקת ההיתכנות:

אחד התפקידים החשובים של אדריכל הוא לעזור בבדיקת ההיתכנות ע"מ שכל הצדדים ידעו מה מותר לבנות:
כמה קומות, כמה דירות, באיזה גודל, כיווני אוויר, חניות ועוד פרמטרים המשפיעים על הבנת ערך הזכויות. במקרים רבים
ישנן בעיות בבניין, בהן צריך האדריכל להיעזר ביועצים נוספים, לאחרונה נתקלנו בשתי בעיות מסוג זה,
אחת בתחום החניות והשנייה בתחומו של היועץ האקוסטי, מקרה בו צריך לפתור את בעיית הרעש של מעלית
העוברת בתוך חלק מהדירות.

תוכניות עבודה:
בהמשך תהליך התכנון (לקראת קבלת היתר הבנייה), יכין האדריכל תוכניות עבודה למכרז ואז לביצוע. בשימוש בתוכנת רביט לדוגמה, יכולים היועצים לראות את התוכנית שלהם בתוך התוכנית האדריכלית בתלת מימד וכך ניתן לזהות בקלות אי התאמות בתוכנית.

לאחר קבלת ההיתר ותחילת העבודות, מגיע האדריכל לפיקוח עליון, במיוחד בנקודות המורכבות לביצוע, שכן
הוא מכיר היטב את המוצר שתכנן ויכול לעזור למנהל הפרויקט ולמהנדס המפקח, לאתר\למנוע טעויות הקשורות באדריכלות בביצוע.

הסכמה על נושאים מסחריים בפרויקט תמ"א 38:

הסכמה זו צריכה להתבצע ע"י בעלי הדירות והחברה היזמית.
ראשית יש ללמוד את משמעות המס בפרויקט, שכן הוא עלול להוות מכשול אמיתי.
לאחר לימוד האפשריות, מומלץ לבחור במודל המתאים ביותר, עליו ימליץ לכם משרד עו"ד המתמחה
במיסוי.
באזורים יקרים משתלם להשקיע יותר בסטנדרט הבנייה, שכן גם בעלי הדירות וגם החברה היזמית
יקבלו רווח נאה, בזמן מכירת הדירות החדשות.

למידע נוסף שלחו מייל ל zvi@bzt.co.il 

 

לוח זמנים לקבלת היתר בנייה:

ברשויות שונות בארץ משתנה זמן קבלת היתר. ניהול נכון של התהליך מקצר מאוד את לוחות הזמנים.
נהוג לחשב בין 12-24 חודש לצורך קבלת היתר בנייה.

מה עושה אדריכל לתמ"א 38 ומהי האחריות שלו?

אדריכל לתמ"א 38, מתחיל את עבודותו בלימוד הנתונים של המגרש, הבניין, קווי הבניין ותיק הבניין.
האדריכל צריך להתעדכן באופן שוטף בשינויים והעידכונים של חוק התמ"א, של התב"ע (תוכניות בינוי ערים) להכיר את הדרישות ברשות בה רוצים לבנות (כל רשות מנתחת ומפרשת אחרת את דרישות תוכנית התמ"א).
אדריכל יגיש לדיירים את המסקנות של המחקר במצגת בה יראה לדיירים מספר חלופות אפשריות לנראות הבניין החדש,
יסביר על התהליך ומאוחר יותר, לאחר שנחתם חוזה התקשרות בין הדיירים לחברה היזמית, יתחיל בהליך הרישוי בליווי המתכננים היועצים בפרויקט: מנהל פרויקט, קונסטרוקטור, יועץ חשמל, מהנדס האינסטלצייה והדולחין, מהנדס התנועה והחניות, יועץ הנגישות, יועץ התאורה, האקוסטיקה, אדריכל הנוף ועוד.

בהמשך אדריכל תמ"א 38 עשוי, בהתאם להסכם, להיפגש עם בעלי הדירות לתכנון ספיציפי של דירתם.

 

למידע נוסף שלחו מייל ל zvi@bzt.co.il 

WhatsApp chat