טלפון - 077-3210345|tomer@bzt.co.il
אדריכל תמ"א 38 2017-07-26T13:57:11+00:00

אדריכל לתמ"א 38 – מאמר ידע

תכנון עבור מיזם תמ"א 38 נחלק לשניים:
1. תכנון אסטרטגי.
2. תכנון לביצוע.

תכנון אסטרטגי של מיזם תמ"א יוסבר בהמשך המאמר, אך ראשית נתחיל בהסבר על התכנון לביצוע.
תכנון פרויקט בנייה מתבצע ע"י צוות יועצים ומהנדס מנהל פרויקט שאחראי לנהל אותם.
ראש היועצים והדמות שמתחילה את התכנון הוא האדריכל. האדריכל אחראי על נראות המבנה מבחוץ וכן על תכנון
חלוקות החללים והאזורים השונים בדירות ובשטחים המשותפים. האדריכל עובד בשיתוף הדוק עם מהנדס מנהל הפרויקט,
שאחראי על תרגום רצון בעלי הדירות והיזם לשפה מקצועית אותה יבין האדריכל.
לדוגמה, בעלי דירות יכולים לבקש דירות מוארות עם מספר חדרים כזה או אחר, שני חדרי שינה עם מקלחת ושתי חניות.
מנהל הפרויקט ייפגש עם האדריכל ויסביר לו את הצרכים, האדריכל יתרגם אותם לתוכנית בניין ברמה של הגשה, שתכיל את הבקשות
הנ"ל ויעמוד בדרישות הרשות, התקנים וחוק התכנון והבנייה, לצורך קבלת היתר בנייה.

אדריכל לתמ"א 38 צריך להבין את הצרכים של הפרויקט ברמה העסקית ולהתמודד עם האילוצים המקצועיים
שנוצרים בעקבות הבקשות של בעלי הדירות והיזם. יצירתיות אדריכלית יכולה לעשות פלאים לפרויקט, כאשר
התכנון האסטרטגי נכון.

אז כיצד בוחרים אדריכל מתאים ומה צריך לשאול אותו?
אחד הנושאים החשובים ביותר בבחירת אדריכל לתמ"א 38 הוא היכולת לעבוד מסודר ובאופן מהיר, לפי דרישות הרשות
ולהוביל את הגשת ההיתר ורישיון הבנייה ביעילות. לצורך עבודה זו, צריך האדריכל להיות פנוי מספיק ולעבוד
בשיטה מדויקת. השאלה הראשונה צריכה להיות מהי הזמינות לעבודה בפרויקט.

אדריכל תמ"א 38 עומד בפני אתגרים שונים: עליו לספק לבעלי הדירות המקוריים, פתרון חדש שאינו פוגע להם בכיווני האוויר,
באיכות החיים ואף משפר פרמטרים שונים כגון, גודל הדירה, מיקום וגודל החלונות, שיפור חלוקת
החללים וניצול נכון של החלוקה, כל זאת, תוך התחשבות בגבולות הכלכליים של המיזם וברצון לספק מבנה מעוצב ברמה גבוהה.

איך מוצאים אדריכל מתאים? השאלה הנכונה היא איך למצוא צוות ניהול וצוות יועצים מתאים שעובד בתאום טוב?
השיטה הטובה ביותר היא לשאול איש מקצוע שעובד מול אדריכלים רבים, שנים רבות. מהנדס בניין,
מהנדס מנהל פרויקטים, או יועצים שונים מתחום התכנון, יכולים להמליץ בצורה טובה מאוד על אדריכל מתאים.
במיזמים של תמ"א 38 או פינוי בינוי, החוקים בשנים האחרונות (המאמר נכתב ביוני 2017) משתנים בין עיר
לעיר ומשתנים בכל הארץ באופן מהיר ביותר.
אדריכל מתאים חייב להיות תקשורתי, אחראי ומסודר שכן עליו לעבוד עם גורמים רבים ולהיות גמיש לביצוע
שינויים בתכנון.

אדריכל לתמ"א 38 יידע לקרוא את תוכניות התב"ע (תוכנית בינוי ערים) המורכבות ולהבין את משמעות הזכויות אם מבצעים הריסה ובנייה מחדש.
האדריכל בודק את ההקלות, עד לאן אפשר להגיע עם הממ"ד, מבלי לפגוע בחניות,
עד היכן ניתן להגיע עם מרפסת השמש והיכן ניתן למקם מעלית, בנוסף יידע האדריכל
לבנות לדיירים פרוגרמה שתתאר את המוצר הסופי המקצועי ביותר שהם יכולים לקבל:
בניין מושקע, בעל נראות מעולה, אשר האדריכל והמפקח כותבים עבורו מפרט טכני מרשים, מהווה
אבן דרך למוצר מעולה – בניין בעל ערך. בעלי הדירות, עורך דינם, היזם, המפקח והאדריכל, צריכים לשלב כוחות ע"מ לספק את הפתרונות
הנכונים עבור כל פרויקט. פרויקט יזמות תמ"א עשוי להיות מאוד רווחי עבור כל הצדדים ומציאת נקודת האיזון בה הפרויקט טוב לכולם, היא אתגר בפני עצמו.

בדיקת ההיתכנות:

אחד התפקידים החשובים של אדריכל הוא לעזור בבדיקת ההיתכנות ע"מ שכל הצדדים ידעו מה מותר לבנות:
כמה דירות, באיזה גודל, כיווני אוויר, חניות ועוד פרמטרים המשפיעים על הבנת ערך הזכויות. במקרים רבים
ישנן בעיות בבניין, בהן צריך האדריכל להיעזר ביועצים נוספים, לאחרונה נתקלנו בשתי בעיות מסוג זה,
אחת בתחום החניות והשנייה בתחומו של היועץ האקוסטי, מקרה בו צריך לפתור את בעיית הרעש של מעלית
העוברת בתוך חלק מהדירות.

תוכניות עבודה:
בהמשך תהליך התכנון, יכין האדריכל תוכניות עבודה לביצוע. בשימוש בתוכנת רביט לדוגמה, יכולים היועצים
לראות את התוכנית שלהם בתוך התוכנית האדריכלית בתלת מימד וכך ניתן לזהות בקלות אי התאמות בתוכנית.

לאחר קבלת ההיתר ותחילת העבודות, מגיע האדריכל לפיקוח עליון, במיוחד בנקודות המורכבות לביצוע, שכן
הוא מכיר היטב את המוצר שתכנן ויכול לעזור למנהל הפרויקט ולמהנדס המפקח, לאתר\למנוע טעויות הקשורות באדריכלות בביצוע.

תוכנית אסטרטגית לפרויקט תמ"א 38:

תוכנית אסטרטגית צריכה להתבצע ע"י בעלי הדירות והחברה היזמית.
ראשית יש ללמוד את משמעות המס בפרויקט, שכן הוא עלול להוות אף 30% מסך הפרויקט.
לאחר לימוד האפשריות, מומלץ לבחור במודל המתאים ביותר, עליו ימליץ לכם משרד עו"ד המתמחה
במיסוי.
לאחר מכן, יש להבין את עלות מטר הבנייה וכל העלויות הנלוות, עד שתגיעו למסקנה, באיזה
סכום הכי נכון לבנות מטר מרובע בבניין החדש. באזורים יקרים משתלם להשקיע יותר בסטנדרט
הבנייה, שכן נקבל זאת חזרה עם רווח נאה, בזמן מכירת הדירות החדשות.

דוגמה נפוצה לטעות ניהולית היא להפעיל אדריכל מבלי להנחות אותו (ולממן לו) להפעיל
מודד לצורך הפקת "מפת מדידה" של המגרש של הבניין. מפת המדידה מראה באופן רשמי את קווי הבניין,
קווי המגרש וכדומה ומאפשרת לאדריכל לדעת עד לאן הוא יכול להגיע עם המרפסת,
היכן הוא יכול לשלב את הממ"ד ואת תוספות הבנייה (במקרה בו המגרש גדול).
ללא מפת מדידה, אי אפשר לדעת מה מותר לבנות.

למידע נוסף חייגו: 09-8912043 או שלחו מייל ל zvi@bzt.co.il 

חברות יזמיות ישמחו, לתת הצעת התקשרות, למבנה עבורו ניתן היתר בנייה, שכן
מבחינה עסקית הסיכון יורד קרוב לאפס וההיתכנות להרוויח עולה פלאים. לכן משתלם לבעלי הדירות
לעיתים, לממן את ההיתר מכיסם, מתוך כוונה לקבל את כספם חזרה ואף להרוויח מההשקעה בשל
שווי טוב יותר של מיזם בו יש היתר בנייה.

 

מהירות הוצאת היתר בנייה:

צוות יועצים הכולל מנהל פרויקט שעובד לפי תוכנית גאנט מסודרת, בה הכל נגזר מ T-time שהוא החתימה
של בעלי הדירות על הסכמי ההתקשרות, יעבוד בירידה לפרטי פרטים ללא פשרות להשגת ההיתר.
בניין שהוצא עבורו היתר, הופך לפרויקט אמיתי, שכן ניתן לקבל את המימון הבנקאי ולקדם את תוכניות
המכרז מול קבלני הביצוע השונים.

חברת בצת אילון בע"מ, מציעה שירות ניהול ע"י מהנדסי בניין מנוסים, כולל ליווי מקצועי של משרד אדריכלים אותו
בחרנו מתוך היכרות ביכולותיו. אנו עובדים בשקיפות מלאה ומשתפים את בעלי הדירות בהוצאות השונות
וכמובן ברווחים.
משרד מהנדסים מנוסה מאוד כולל מתן המלצה על משרד עורכי דין עם ניסיון מוכח, משרד יועצי מס מתאים (חשוב ביותר)
ומשרד שמאי מקרקעין מקצועי המקובל על הבנקים (לצורך קבלת מימון בנקאי ששומר על בעלי הדירות).
התנהלות זו מבטיחה שמירה על האינטרסים של בעלי הדירות והתנהלות של קבוצה מקצועית ומסורה להצלחת המיזם.

למידע נוסף חייגו: 09-8912043 או שלחו מייל ל zvi@bzt.co.il 

מה עושה אדריכל לתמ"א 38 ומהי האחריות שלו?

אדריכל לתמ"א 38 שנבחר ע"י הדיירים, מתחיל את עבודותו בלימוד הנתונים של המגרש, הבניין, קווי הבניין ותיק הבניין.
האדריכל צריך להתעדכן באופן שוטף בשינויים והעידכונים של חוק התמ"א, של התב"ע (תוכניות בינוי ערים) להכיר את הדרישות
ברשות בה רוצים לבנות (כל רשות מנתחת ומפרשת אחרת את דרישות תוכנית התמ"א).
אדריכל יגיש לדיירים את המסקנות של המחקר במצגת בה יראה לדיירים מספר חלופות אפשריות לנראות הבניין החדש,
יסביר על התהליך ומאוחר יותר, יתחיל בהליך הרישוי בליווי המתכננים היועצים בפרויקט: מנהל פרויקט, קונסטרוקטור, יועץ חשמל,
מהנדס האינסטלצייה והדולחין, מהנדס התנועה והחניות, יועץ הנגישות לבעלי קשיים, יועץ התאורה, האקוסטיקה, אדריכל הנוף ועוד.

בהמשך אדריכל תמ"א 38 יכין בעזרת המפקח את המפרט הטכני לבנייה. המפרט הטכני הוא בחלקו מפרט הנדסי המתייחס לעבודות
השלד (באחריות המהנדס שייבחר להיות מפקח) ובחלקו מפרט המתייחס לעבודות הגמר – נושא בו אדריכלים בקיאים יותר.

האחריות של אדריכל תמ"א 38 היא להעביר מידע מקצועי לבעלי הדירות ולמהנדס מנהל הפרויקט שנבחר ע"י בעלי הדירות, כך
שיוכלו לקבלת החלטה ברמה העסקית. משרד אדריכלים מקצועי, יידאג למקסם את הפוטנציאל הגלום במיזם.
ברמה המקצועית האדריכל אחראי על תהליך הוצאת היתר הבנייה, התכנון האדריכלי והנראות
של המבנה, ניהול צוות היועצים והמתכננים ברמת התכנון וביצוע פיקוח עליון על עבודות הגמר. לבסוף מוביל האדריכל
את תהליך קבלת טופס האכלוס.

שאלה נפוצה בה אנו נתקלים על בסיס יומי היא: "אם החברה היזמית משלמת ליועצים, איך ניתן לשמור שלא יהיה ניגוד אינטרסים?"
התשובה לשאלה זו היא בחירת היועצים בשיתוף עם החברה היזמית. באופן זה, ברור לחלוטין שהיועצים מייצגים את ענייני בעלי הדירות
ורק הם זכאים לפטר יועץ, במקרה בו לא ביצע את עבודתו.

למידע נוסף חייגו: 09-8912043 או שלחו מייל ל zvi@bzt.co.il